Когда я говорю клиентам, что посуточная аренда в Москве даёт доходность 12–18% годовых против 4–6% при долгосрочной, они сразу загораются. Но уже через несколько минут разговора картина меняется.
За красивой цифрой стоит совершенно другая модель жизни собственника.
Большинство людей, которые покупают квартиру под посуточную, либо недооценивают операционную нагрузку, либо переоценивают заполняемость. Разберём оба варианта честно — с цифрами.
**Что даёт долгосрочная аренда**
Возьмём конкретный пример. Однушка в приличном ЖК бизнес-класса в районе Хорошёво-Мнёвники, 38 м², сдаётся в долгосрочную аренду за 80 000 рублей в месяц. Это вполне рыночная цифра для 2026 года.
Годовой доход: 960 000 рублей.
Из этого вычитаем:
— налог (НДФЛ 13% или самозанятость 4–6%): минус 48–125 тысяч
— коммунальные в периоды простоя и страховка: минус 30–40 тысяч
— мелкий ремонт раз в год: минус 20–40 тысяч
Чистый доход: примерно 755–862 тысячи рублей в год.
При стоимости квартиры 15 млн рублей — это около 5–5,7% годовых. Не фантастика. Но и не ноль. Главное преимущество: сдали — и забыли на год. Один звонок в месяц, минимум вовлечённости.
**Что даёт посуточная аренда**
Та же однушка в том же районе. Средняя ставка посуточно — 5 000–6 000 рублей в сутки. При хорошей заполняемости 75% это даёт:
5 500 × 22 ночи × 12 месяцев = 1 452 000 рублей в год.
Звучит убедительно. Но теперь вычитаем реальные расходы:
— уборка после каждого гостя: 1 500–2 500 рублей, при 22 заездах в месяц — 33–55 тысяч в месяц, то есть 400–660 тысяч в год
— комиссия платформ (Авито, Суточно.ру, Ostrovok): 15–20% от оборота — ещё 218–290 тысяч
— замена текстиля, посуды, мелкого инвентаря: 80–120 тысяч в год
— налоги, страховка, интернет, стриминги: 60–80 тысяч
Итого расходов: 758–1 150 тысяч рублей в год.
Чистый доход: от 300 тысяч до 694 тысяч рублей — в зависимости от того, насколько аккуратно вы контролируете каждую статью. И это при заполняемости 75%. У большинства собственников без выстроенных процессов реальная заполняемость — 50–60%.
**Где реально живут деньги в посуточной**
Посуточная аренда — это не пассивный доход. Это бизнес со всеми атрибутами: операционными процессами, управлением отзывами, сезонностью, регулярным обновлением интерьера и риском порчи имущества.
Те, кто зарабатывает на посуточной хорошо, — либо профессиональные управляющие с несколькими объектами, либо собственники, передавшие квартиру в доверительное управление. Но управляющая компания берёт 25–35% от выручки. И тогда разрыв с долгосрочной арендой резко сокращается.
**Что выгоднее — зависит от трёх вещей**
Первое — локация. Посуточная работает там, где есть стабильный туристический или деловой поток: Центр, Арбат, Таганка, Сокольники, Хамовники, Пресня. В спальных районах заполняемость резко падает.
Второе — формат жизни собственника. Готовы ли вы к постоянному вовлечению — звонкам, конфликтам, поиску клинеров в 23:00? Если нет — долгосрочная аренда честнее и спокойнее.
Третье — стоимость квартиры. В дорогом сегменте (от 28–35 млн рублей) посуточная почти всегда проигрывает долгосрочной по соотношению доходность/риск.
**Реальная картина с рынка**
Клиент купил студию 28 м² у Павелецкой за 12 млн под посуточную. Первые полгода занимался сам — доход был 65–75 тысяч в месяц. Передал в управляющую компанию — стало 48–55 тысяч. Рыночная ставка долгосрочной аренды той же квартиры — 60–65 тысяч в месяц без головной боли. Разница оказалась минимальной. А нервов при долгосрочной — в разы меньше.
Посуточная аренда работает только при правильной локации, выстроенных процессах и реалистичном взгляде на цифры.
Если вы сейчас выбираете, какую квартиру купить под аренду в Москве — напишите мне. Разберём конкретный объект с расчётом обоих сценариев, чтобы решение было не интуитивным, а цифровым.
Кстати, разбираю это на живом примере конкретного ЖК — «Dream Riva: квартира на первой линии Москвы-реки — или дорогая иллюзия курорта?»:
https://dzen.ru/a/aiv1cLPDWWdXkU5r
Подписывайтесь на мой Telegram-канал:
https://t.me/AvroraCity
Также веду канал в MAX:
https://max.ru/id220600071668_biz
Если нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки, инвестиционный разбор или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply