Один из самых частых страхов покупателей новостроек — «а вдруг застройщик возьмёт деньги и не достроит?». Это не паранойя: до 2019 года такие истории случались регулярно. Рынок сейчас работает иначе — и большинство покупателей даже не знают, насколько хорошо защищены.
Расскажу, как устроен эскроу, без банковского языка — так, как объясняю клиентам на консультациях.
Что такое эскроу-счёт
Эскроу — специальный банковский счёт, на котором ваши деньги хранятся до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательство. То есть пока дом не сдан и вы не получили ключи.
Схема такая: вы подписываете ДДУ (договор долевого участия), вносите деньги — не на счёт застройщика, а на эскроу-счёт в банке. Застройщик видит, что деньги есть, и строит дом на свои средства или на проектное финансирование от банка. Только после того, как дом введён в эксплуатацию и вы зарегистрировали право собственности, банк раскрывает счёт и отдаёт деньги застройщику.
Грубо говоря: ваши деньги в сейфе. Ключ у банка. Застройщик получает его только после сдачи дома.
Что происходит, если застройщик не достроил
Если застройщик обанкротился или не выполнил условия ДДУ — банк возвращает вам деньги с эскроу-счёта в полном объёме. Не через суды, не через реестр кредиторов, не через годы ожидания. Просто возвращает.
Сумма на счёте застрахована государством через АСВ (Агентство по страхованию вкладов) — до 10 миллионов рублей на один объект. Для обычных вкладов лимит страхования — 1,4 млн рублей, а для эскроу он в семь раз выше.
Если квартира стоит дороже 10 миллионов — сумма сверх лимита защищена через механизм самого эскроу. Крупные банки, которые ведут эскроу-счета (Сбер, ВТБ, Альфа), не имеют права отказать в возврате — это их прямое обязательство по закону.
Кто может вести эскроу-счёт
Не каждый банк. Центробанк ведёт реестр уполномоченных банков для проектного финансирования. Это крупные, финансово устойчивые игроки — около 100 по всей стране, в Москве работают преимущественно системообразующие.
Когда покупаете квартиру, застройщик уже заранее договорился с конкретным банком. Вы не выбираете банк сами — но можете проверить, входит ли он в реестр ЦБ. Это занимает две минуты на сайте Банка России.
Что происходит с деньгами, пока они лежат на эскроу
Вот тут многие удивляются: деньги не приносят вам дохода. Они просто лежат. Проценты на остаток по эскроу-счёту не начисляются — это не вклад, а механизм расчётов.
Некоторые застройщики в качестве компенсации предлагают скидки при оплате через эскроу — потому что это снижает их риски и упрощает финансирование. Но это уже отдельный разговор при переговорах.
Ещё один нюанс: если вы берёте ипотеку, на эскроу-счёт уходят и ваши собственные средства, и ипотечные деньги банка. Счёт один, деньги не разделены. При расторжении ДДУ или банкротстве застройщика банк сначала забирает свою часть (ипотечный долг), остаток — вам.
Когда эскроу не работает
Есть ситуации, где схема не применяется или применяется иначе.
Апартаменты. Часть апарт-комплексов в Москве продаётся по схемам, которые не требуют обязательного эскроу. Всегда уточняйте: ДДУ или другой договор? Если не ДДУ — защита другая, и нужно разбираться отдельно.
Готовые новостройки. Если дом уже сдан и вы покупаете квартиру в введённом корпусе — эскроу уже раскрыт, деньги идут напрямую застройщику. Это нормально: дом построен, риск исчез.
Вторичный рынок. Эскроу там не применяется. Это инструмент для первичного рынка.
Как это выглядит на практике
На консультациях я часто слышу: «Зачем мне вообще это знать, я же просто покупаю квартиру?»
Вот зачем. Когда вы подписываете ДДУ, в договоре всегда прописан банк-эскроу-агент и реквизиты счёта. Перед подписанием проверьте три вещи:
— банк входит в реестр ЦБ
— в договоре чётко указано, что оплата идёт на эскроу-счёт, а не на расчётный счёт застройщика
— сумма на счёте соответствует цене по ДДУ
Это 10 минут — и уверенность, что деньги в безопасности.
Если разбираете конкретный ЖК и хотите пройтись по договору вместе — напишите мне, помогу.
Кстати, разбираю это на живом примере конкретного ЖК — «Dream Riva: квартира на первой линии Москвы-реки — или дорогая иллюзия курорта?»:
https://dzen.ru/a/aiv1cLPDWWdXkU5r
Подписывайтесь на мой Telegram-канал:
https://t.me/AvroraCity
Также веду канал в MAX:
https://max.ru/id220600071668_biz
Если нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки, инвестиционный разбор или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply