Прохожу мимо A-Residence на Садовнической, заглядываю во внутренний двор БЦ «Аврора Бизнес Парк». Считаю окна со шторами — это мой личный индикатор реальной, а не бумажной готовности комплекса. Почти год после ввода в эксплуатацию таких окон было три. Три квартиры с законченным ремонтом на весь комплекс. Сейчас набралось около десятка. Прогресс есть, но посмотрим на него в контексте.
Первый срок сдачи этого проекта был назначен на декабрь 2019 года. Дом ввели в эксплуатацию с опозданием почти на полтора года относительно уже сдвинутых ожиданий. Это не обычная для рынка небольшая задержка, а история, растянувшаяся на годы. Когда я делала обзор проекта примерно два с половиной года назад, ставила ему предварительный зачёт: по соотношению цены, продукта и стадии готовности баланс тогда более-менее сходился.
Что изменилось за это время
Цены выросли резко. Ординарные лоты — одна-две спальни — подорожали с 800-900 тысяч рублей за квадратный метр до 1100-1500 тысяч. Рост солидный сам по себе, но если наложить его на реальную скорость заселения комплекса — десяток обжитых квартир на весь объём — вопрос «а за что доплата» встаёт ребром.
Налоговая тема добавляет неопределённости. Изменение текущей ставки в сторону более выгодной для апартаментов маловероятно. Покупатель заходит в проект с пониманием, что льготных условий по налогу ждать не стоит, и это нужно закладывать в расчёт при сравнении с обычными квартирами.
Общий фон вокруг апартаментов как класса продукта тоже не добавляет оптимизма — эта неопределённость касается не только конкретного дома, но и сегмента в целом, и покупатели это чувствуют.
Что это значит для тех, кто смотрит на проект сейчас
Долгая история переносов сроков, ощутимый рост цены и медленное заселение складываются не в пользу того, чтобы продать оставшийся объём по текущим ценникам без сложностей. Покупатель дорогой недвижимости голосует не только кошельком, но и здравым смыслом. Когда во дворе десяток штор на весь комплекс спустя такое количество времени после ввода — это сигнал, который считывается сразу, без всяких презентаций от застройщика.
Вижу пару сценариев развития. Либо оставшийся объём со временем начнут продавать с дисконтом, чтобы ускорить реализацию. Либо весь пул выкупит или получит эксклюзив на продажу крупный инвестор на особых условиях — так иногда решают судьбу зависших проектов. Это предположения, не факт, но текущий статус проекта я оцениваю как явно проблемный, и свою оценку не меняю уже второй раз подряд.
Урок для покупателя
История A-Residence — хороший повод присмотреться не к конкретному дому, а к самому подходу выбора апартаментов и новостроек в Москве. Сроки ввода, реальная заселённость (а не только цифры в рекламе), логика ценообразования на фоне темпов продаж, налоговый режим — всё это стоит проверять до, а не после подписания договора. Красивый рендер и хорошая локация не гарантируют, что через несколько лет вы не окажетесь одним из немногих со шторами на окнах в почти пустом доме.
Если рассматриваете апартаменты или новостройку в Замоскворечье и хотите разобраться, что происходит с конкретным проектом на самом деле, напишите мне, разберём вместе.
Кстати, разбираю это на живом примере конкретного ЖК — «Dream Riva: квартира на первой линии Москвы-реки — или дорогая иллюзия курорта?»:
https://dzen.ru/a/aiv1cLPDWWdXkU5r
Подписывайтесь на мой Telegram-канал:
https://t.me/AvroraCity
Также веду канал в MAX:
https://max.ru/id220600071668_biz
Если нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки, инвестиционный разбор или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply