Все обсуждают ставку по ипотеке, а меня в последнее время спрашивают о другом: «Марина, может, подождать пару лет, ставки же снижаются?». И тут я всегда начинаю рассказывать про то, что происходит не с ценой денег, а с самим предложением. Проблема, которая назревает на рынке новостроек Москвы, серьезнее любой ключевой ставки.
Что происходит на самом деле
За 2025–2026 годы девелоперы резко снизили темпы запуска новых жилых проектов. Дорогие кредиты, слабый спрос и падающая рентабельность заставили многие компании отложить старт строительства. По данным ЕРЗ и ДОМ РФ, это устойчивая тенденция, а не временная пауза.
Логика стройки простая: от старта проекта до передачи ключей проходит в среднем 2–4 года. Дом, который не заложили в фундамент сегодня, физически не появится на рынке через пару лет. Это цикл производства, и обойти его нельзя.
ДОМ РФ прямо предупреждает: если темпы запусков не изменятся, к 2027–2028 годам объем ввода жилья может оказаться ниже уровня, который нужен для стабильного предложения. Проще говоря, новых квартир на рынок будет выходить меньше, чем требуется покупателям.
А теперь про спрос
Пока предложение сжимается, спрос готовится к развороту. Ипотечные ставки постепенно снижаются, и это уже само по себе разморозит часть отложенных сделок. ДОМ РФ прогнозирует рост выдачи ипотеки с 1–1,2 трлн рублей в 2026 году до 1,4–1,6 трлн рублей в 2027-м. Это огромный приток покупателей, которые сейчас сидят и ждут более комфортных условий.
И вот парадокс, о котором я всех предупреждаю: спрос будет расти именно в тот момент, когда новых объектов на рынке станет меньше. По прогнозам, цены на новостройки в 2027 году могут вырасти на 10–15% — заметно быстрее инфляции.
Дефицит и цена — вещи связанные напрямую
Я много лет работаю с рынком новостроек и вижу эту закономерность из проекта в проект: когда предложения мало, а покупатели активизировались, цена не топчется на месте — она разгоняется. Причем не плавно, а рывками: застройщики видят живой спрос и придерживают лоты, поднимая цену на следующих этапах продаж.
Получается ситуация, обратная той, которую многие себе представляют. Люди думают: «ставки упадут — куплю подешевле». А по факту к моменту, когда ипотека станет доступнее, самых интересных лотов в хороших локациях может просто не остаться. Выбирать будете из того, что осталось на вторичных этапах реализации — а это, как правило, не самые удачные планировки и не самые низкие этажи.
Что это значит для тех, кто планирует покупку
Если вы присматриваетесь к новостройке в Москве и рассуждаете в логике «подожду снижения ставки», держите в голове вторую половину уравнения. Пока ставка снижается медленно, а новых проектов выходит меньше, у вас есть время спокойно выбрать лот, этаж, вид из окна и корпус на старте продаж — когда цена еще не разогналась под давлением возросшего спроса.
Через год-два эта же квартира может стоить заметно дороже. Не из-за ипотеки, а потому что альтернатив у покупателей станет меньше, а желающих купить — больше.
Как думаете, что сильнее повлияет на рынок к 2030 году — снижение ставок или нехватка новых проектов? Если присматриваетесь к конкретному ЖК или району и хотите разобраться, есть ли смысл ждать, напишите мне, разберем вашу ситуацию предметно.
Кстати, разбираю это на живом примере конкретного ЖК — «Dream Riva: квартира на первой линии Москвы-реки — или дорогая иллюзия курорта?»:
https://dzen.ru/a/aiv1cLPDWWdXkU5r
Подписывайтесь на мой Telegram-канал:
https://t.me/AvroraCity
Также веду канал в MAX:
https://max.ru/id220600071668_biz
Если нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки, инвестиционный разбор или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply