Звучит как схема из телеграм-канала про лёгкие деньги, но это реальный механизм, который работает в Москве уже несколько лет. Покупаете квартиру в доме под снос, ждёте переселения — и получаете жильё большей площади в новостройке. Разница в деньгах может достигать нескольких миллионов. Но есть нюансы, из-за которых эта история подходит далеко не всем.
Как это устроено на самом деле
Первый шаг — карта реновации на сайте мэра Москвы. Там по округам видно, какие дома точно идут под снос. Дальше начинается самое неопределённое: куда именно переселят.
Официального адреса будущего дома вам никто заранее не назовёт. Но есть закономерность: равнозначные по комнатности квартиры дают, как правило, в том же районе, реже — в пределах округа. Разница между «в том же районе» и «в том же округе» бывает огромной. Переезд из Ломоносовского района на Юго-Западе в Северное Бутово формально укладывается в правила программы, но по факту это два разных мира с точки зрения инфраструктуры, метро и цены квадратного метра.
Когда дом реально идёт под снос, собственнику приходит предложение от Департамента городского имущества с конкретным адресом и метражом новой квартиры. Отказаться можно, но отказ должен быть обоснованным — иначе переселение оформят через суд. На практике большинство соглашается: новая квартира почти всегда больше по площади при той же комнатности, а это прямая финансовая выгода.
Считаем на конкретных примерах
Кузьминки, однушка 31,8 кв. м, 7 этаж 9-этажного блочного дома серии II-18, 1964 год постройки. Цена — 11,5 млн рублей, это 362 тысячи за квадрат.
Если предположить переселение в дом, который уже построен по программе неподалёку, и взять его цену за ориентир, получается около 390 тысяч рублей за метр. При переселении в однокомнатную площадью условно 43 кв. м это уже 16,77 млн рублей. Разница с ценой покупки — больше 5 млн. Срок реализации по плану — до 2028 года. За несколько лет ожидания можно получить актив, который вырос в стоимости почти на 45%, даже если рынок в целом будет стоять на месте.
Троицкий округ, двушка 49 кв. м, 5-этажная панель 1976 года. Цена — 7,95 млн, всего 162 тысячи за метр — самая низкая цифра из трёх примеров.
Но здесь есть деталь: судя по расположению, переселение, скорее всего, случится в пределах того же населённого пункта — условно из Шишкина Леса в Шишкин Лес. Локация не меняет статус, инфраструктурного скачка не происходит, а значит и апсайд по цене будет значительно скромнее, чем в первом примере. Дешёвый вход — это хорошо, но без роста локации арбитраж работает слабее.
Кунцево, трёшка 54 кв. м, 5-этажный кирпичный дом 1962 года. Цена — 19 млн, 352 тысячи за метр. Кунцево — округ с уже сложившейся дорогой инфраструктурой, метро рядом, спрос стабильно высокий. Здесь потенциал переселения выглядит убедительнее: и локация статусная, и площадь квартиры вырастет заметно.
На что смотреть, если решили пойти этим путём
Локация решает всё. Дом в спальном районе с развитой инфраструктурой — это одна история, дом на окраине округа — совсем другая. Разница в цене квадратного метра между районами одного и того же округа в Москве может быть в полтора-два раза.
Сроки — это риск, а не гарантия. Программа реновации растянута на годы, конкретные даты сноса по многим адресам сдвигаются. Деньги в такую покупку нужно закладывать без спешки — это не инструмент для тех, кому квартира нужна через год-два.
Состояние дома и юридическая чистота важны не меньше, чем сам факт включения в программу. Блочные и панельные дома 60–70-х годов часто требуют внимательной проверки перед покупкой — от состояния коммуникаций до истории собственников.
И главное: доходность здесь не гарантирована процентом, а зависит от того, куда именно вас переселят. Разница между «получили квартиру в том же доме этажом выше» и «переехали в новый дом с ростом площади на треть» может составлять миллионы рублей.
Если рассматриваете такую покупку и хотите разобраться, какой конкретно дом реально даст выгодный арбитраж, а какой — просто дешёвая хрущёвка без апсайда, напишите мне. Разберём вашу локацию и посчитаем, стоит ли овчинка выделки.
Кстати, разбираю это на живом примере конкретного ЖК — «Dream Riva: квартира на первой линии Москвы-реки — или дорогая иллюзия курорта?»:
https://dzen.ru/a/aiv1cLPDWWdXkU5r
Подписывайтесь на мой Telegram-канал:
https://t.me/AvroraCity
Также веду канал в MAX:
https://max.ru/id220600071668_biz
Если нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки, инвестиционный разбор или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply