Увидела на днях рейтинг регионов по доступности жилья. Захотелось написать об этом отдельно: цифры показательные, а вывод из них многие делают неверный.
Данные простые. В Мурманской области и ХМАО семье достаточно немногим больше двух лет копить на квартиру площадью 60 квадратов. В НАО — почти столько же. А вот в Дагестане, Севастополе и Крыму та же задача растягивается на дюжину с лишним лет: 12,1, 13,1 и 13,5 года соответственно.
Разница в шесть раз. И это не разница в качестве жизни, а разница в соотношении зарплат и цен на квадратный метр.
Почему так получается
В регионах с высокими зарплатами и относительно невысокими ценами на жильё — а это как раз северные и добывающие территории — накопить на квартиру объективно проще. Люди зарабатывают больше, а квартиры там не считаются престижным активом, поэтому цены на них не разгоняются спросом со всей страны.
В Крыму и Севастополе всё наоборот. Зарплаты в среднем ниже, чем в северных регионах, а цены на недвижимость держатся на уровне, который эти зарплаты не отражают. Причина в том, что квартиры там покупают не только местные жители, а люди со всей страны — как для себя, так и как актив. Спрос иногородних покупателей толкает цены вверх, доходы местного населения за этим не поспевают.
При чём тут Москва
Я работаю с покупателями в столице, и мне регулярно задают вопрос: «Марина, почему в Москве квартиры такие дорогие, если зарплаты тут выше среднероссийских, но не в разы?»
Ответ тот же, что и с Крымом, только в куда более выраженной форме. Москва — не рынок для москвичей. Это рынок федерального масштаба, куда деньги стекаются со всей страны и из-за рубежа. Квартиру в столице покупают не только те, кто здесь живёт и работает, но и предприниматели из регионов, семьи, которые перевозят детей учиться, инвесторы, которые ищут, куда вложить капитал. Спрос формируют гораздо больше людей, чем население самого города.
Поэтому механическое сравнение «сколько лет надо копить москвичу на квартиру при его зарплате» работает так же плохо, как и в случае с Крымом. Цена определяется не доходами жителей конкретного города, а объёмом денег, которые в этот город хотят прийти.
Что это значит для покупателя
Из этой логики вытекает несколько практических выводов, которые я всегда проговариваю с клиентами.
Ждать, что московские цены просядут до уровня зарплат москвичей, не стоит: рынок так не работает, пока сохраняется приток покупателей из других регионов.
Локации, которые сейчас выглядят недооценёнными относительно соседних районов, часто подтягиваются в цене именно потому, что о них узнают покупатели извне — эффект тот же, что с Крымом.
Копить «в лоб», откладывая процент от зарплаты, в городе с таким характером спроса — стратегия, которая почти никогда не приводит к цели вовремя. Здесь работают другие инструменты: ипотека на старте стройки, обмен имеющегося жилья, материнский капитал и субсидии, работа с застройщиком напрямую по спецпредложениям.
Ко мне часто приходят клиенты именно с этим вопросом: сколько нужно откладывать, чтобы через несколько лет купить квартиру мечты в Москве. Честный ответ почти всегда один: откладывать в чистом виде — не самая эффективная стратегия. Гораздо важнее правильно выбрать момент входа в сделку, тип объекта и схему финансирования. Тогда путь к своей квартире сокращается не на проценты, а в разы.
Если сейчас прикидываете, реально ли купить квартиру в Москве при вашей ситуации, напишите мне: разберём вашу конкретную историю и посчитаем варианты.
Кстати, разбираю это на живом примере конкретного ЖК — «Dream Riva: квартира на первой линии Москвы-реки — или дорогая иллюзия курорта?»:
https://dzen.ru/a/aiv1cLPDWWdXkU5r
Подписывайтесь на мой Telegram-канал:
https://t.me/AvroraCity
Также веду канал в MAX:
https://max.ru/id220600071668_biz
Если нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки, инвестиционный разбор или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply