Клиент на прошлой неделе спросил: «Марина, вот у меня 12 миллионов. Взять студию под сдачу или евродвушку, чтобы потом самому туда переехать?» И я поняла, что этот вопрос мне задают минимум раз в неделю — просто разными словами.
Раскладываю честно, без розовых очков.
Студия: быстрые деньги, но потолок роста
Студия 24-28 кв. метров в Москве сейчас стоит от 8 до 13 миллионов в зависимости от района и класса. Это самый ликвидный формат для сдачи в аренду — молодёжь, студенты, командировочные разбирают такие квартиры быстро.
Аренда студии в спальном районе — 45-55 тысяч рублей. В локациях с метро в 5-7 минутах пешком — до 65-70 тысяч. Доходность по факту получается 6-7% годовых, редко больше.
Но у студии есть потолок. Жить в ней постоянно вдвоём, а тем более с ребёнком — тесно физически и морально. Я видела семьи, которые купили студию «на старте», а через два года прибегают продавать, потому что банально негде развернуться. И тут начинается вторая проблема: студии продаются дольше, чем покупаются. Спрос на них при перепродаже ниже, чем на аренду — многие рассматривают такую площадь только как временное жильё, а не как актив для жизни.
Евродвушка: золотая середина
Евроформат — это когда вместо изолированной кухни и маленькой комнаты вы получаете кухню-гостиную и одну-две спальни. Площадь обычно 38-48 кв. метров, цена в новостройках комфорт- и бизнес-класса — 11-16 миллионов.
Для сдачи в аренду это сейчас самый горячий формат. Семьи без детей, пары, удалённщики — все хотят кухню-гостиную, где можно принять гостей, а не есть в углу у окна. Аренда евродвушки — 65-85 тысяч в зависимости от района, доходность чуть выше студии за счёт более высокой ставки при сопоставимой цене метра.
Для жизни евродвушка тоже удобнее студии: есть разделение на зону сна и зону приёма гостей. Но если планируете детей — комната одна, и рано или поздно всё равно упрётесь в вопрос расширения.
Была история: клиентка взяла евродвушку в Люберцах под сдачу, полтора года получала стабильный доход, а потом сама туда переехала после развода. Формат оказался универсальным именно потому, что не давит ни в одну крайность.
Классическая двушка: дороже входной билет, но спокойнее с точки зрения жизни
Классическая двушка с двумя изолированными комнатами — это уже 55-65 кв. метров и цена от 14 до 20 миллионов в зависимости от локации. Разница с евродвушкой в 3-5 миллионов на старте — существенная.
Для аренды это не самый ходовой формат: семьи с детьми снимают такие квартиры реже, чем покупают в ипотеку, а одиноким арендаторам две изолированные комнаты часто избыточны. Ставка аренды — 75-95 тысяч, но срок экспозиции при поиске жильца дольше на 2-3 недели по моей практике.
Зато для собственной жизни классика выигрывает вдолгую. Если планируете растить детей, работать из дома или просто цените приватность — изолированные комнаты снимают массу бытовых конфликтов. Я всегда говорю: евродвушка отлично работает, пока в семье нет школьника, которому нужна дверь, закрывающаяся на замок.
Что считать, если берёте «и для себя, и под сдачу»
Здесь всё решает горизонт планирования.
Если въезжаете сами в перспективе 1-2 лет — берите то, что подходит под жизнь, а не под аренду. Переезд с квартиры на квартиру — это всегда расходы: риэлторы, грузчики, простой между жильцами.
Если горизонт 3-5 лет и дальше — считайте доходность в моменте. Студия и евродвушка сейчас дают более высокую отдачу на вложенный рубль, чем классика. Разница в цене между евродвушкой и полноценной двушкой почти всегда не отбивается разницей в аренде за разумный срок.
Мой практический вывод
Для чистой инвестиции без планов туда переезжать евродвушка почти всегда выигрывает у классики по соотношению цена, доходность, ликвидность. Студия хороша только если бюджет жёстко ограничен и приоритет — минимальный порог входа.
Для покупки «под себя в будущем» смотрите на состав семьи через 5 лет вперёд, а не на текущую ситуацию. Квартира покупается на десятилетия, а жизнь за это время меняется не один раз.
Если стоите перед похожим выбором и не знаете, что взять под конкретный бюджет и конкретные планы — напишите мне, разложу по цифрам под вашу ситуацию.
Кстати, разбираю это на живом примере конкретного ЖК — «Dream Riva: квартира на первой линии Москвы-реки — или дорогая иллюзия курорта?»:
https://dzen.ru/a/aiv1cLPDWWdXkU5r
Подписывайтесь на мой Telegram-канал:
https://t.me/AvroraCity
Также веду канал в MAX:
https://max.ru/id220600071668_biz
Если нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки, инвестиционный разбор или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply