На прошлой неделе клиент прислал мне ссылку на проект с рассрочкой 0%. Через 15 минут выяснилось: разрешение на строительство выдано на другой корпус, а застройщик до этого банкротил две компании. Он бы никогда не узнал, если бы не спросил.
Проверка новостройки — это набор конкретных действий, доступных любому. Расскажу, как это делаю сама перед тем, как вести клиента на объект.
Зачем вообще проверять, если дом строят по 214-ФЗ
Многие уверены: если новостройка продаётся через эскроу-счета, всё автоматически безопасно. Отчасти да — деньги не попадут напрямую застройщику до сдачи дома. Но эскроу не защищает от:
— долгостроя на 2-3 года
— проблем с разрешительной документацией
— банкротства застройщика с заморозкой стройки
— несоответствия проекта реальному строительству
Проверка занимает 20 минут, а последствия ошибки — годы разбирательств.
Шаг 1. Проектная декларация — 5 минут
Это главный документ. Он обязательно должен быть в открытом доступе на сайте застройщика или на наш.дом.рф.
На что смотреть:
— соответствие адреса и кадастрового номера участка
— сроки строительства (реальные, а не «ориентировочные»)
— разрешение на строительство — номер, дата, кем выдано
— проектная документация — есть ли положительное заключение экспертизы
Если декларации нет вообще или она датирована прошлым годом без обновлений — это красный флаг.
Шаг 2. Сайт наш.дом.рф — 5 минут
Это официальный государственный ресурс, где собрана информация по всем застройщикам с эскроу-счетами. Вбиваете название ЖК или застройщика и смотрите:
— рейтинг надёжности застройщика
— историю сданных объектов — сколько домов, были ли переносы сроков
— текущий статус стройки с фотографиями хода работ
— финансовые показатели компании
Если у застройщика раньше был перенос сдачи на год-два — это не приговор, но повод спросить у менеджера, почему так вышло.
Шаг 3. Кадастровая карта Росреестра — 3 минуты
Заходите на публичную кадастровую карту (pkk.rosreestr.ru) и вбиваете кадастровый номер участка из проектной декларации.
Проверяете:
— совпадает ли участок с заявленным адресом
— вид разрешённого использования земли — должно быть «многоквартирная застройка», а не что-то иное
— нет ли обременений и арестов
Был случай, когда участок оказался в залоге у банка по совершенно другому кредиту застройщика — не по проектному финансированию. Формально это не запрещало продажи, но риск для покупателя вырастал в разы.
Шаг 4. Картотека арбитражных дел — 5 минут
Сайт kad.arbitr.ru. Вбиваете название юрлица застройщика (именно юрлица, не бренда — часто это разные названия).
Смотрите:
— есть ли иски о банкротстве
— судятся ли с подрядчиками (частые суды — сигнал о финансовых проблемах)
— есть ли дела по обманутым дольщикам с других проектов
Один застройщик может строить несколько ЖК через разные юрлица. Если по одному из них уже идёт процедура банкротства — это касается и остальных объектов группы.
Шаг 5. ЕГРЮЛ — 2 минуты
На сайте налоговой (egrul.nalog.ru) проверяете юрлицо застройщика:
— дата регистрации компании (свежая фирма-однодневка под один проект — повод для вопросов)
— учредители и их доля в других компаниях
— не находится ли компания в процессе ликвидации
Что делать, если нашли настораживающий момент
Не паниковать сразу. Перенос сроков на 3-4 месяца — нормальная практика даже у крупных застройщиков. А вот системные банкротства прежних проектов той же группы компаний, отсутствие проектной декларации или обременение на землю — повод отказаться или как минимум глубоко разобраться перед внесением брони.
Я всегда советую клиентам: потратьте эти 20 минут до того, как влюбитесь в шоурум и планировку. Эмоции после просмотра красивой квартиры с видом на город мешают смотреть на цифры и документы объективно.
Если сомневаетесь в конкретном проекте или не знаете, с чего начать проверку — напишите мне, разберём вместе.
Кстати, разбираю это на живом примере конкретного ЖК — «Dream Riva: квартира на первой линии Москвы-реки — или дорогая иллюзия курорта?»:
https://dzen.ru/a/aiv1cLPDWWdXkU5r
Подписывайтесь на мой Telegram-канал:
https://t.me/AvroraCity
Также веду канал в MAX:
https://max.ru/id220600071668_biz
Если нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки, инвестиционный разбор или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply