21,5 квадратных метра. Вот что реально можно купить в Москве на весь лимит льготной ипотеки — 12 млн рублей. Не студия мечты, не однушка у метро, а что-то среднее между большой прихожей и маленькой гостиной. При среднем ценнике 557,6 тыс. руб. за квадрат арифметика не оставляет шансов: хотите жильё нормальной площади — доплачивайте рыночными деньгами.
За первое полугодие 2026 года число комбинированных ипотек выросло в разы. Банки не изобрели новый продукт — они отреагировали на то, что покупатели и так делали руками: брали льготный лимит на часть суммы и добирали остаток по рыночной ставке. Теперь это оформили как отдельную опцию и стали активно предлагать.
Как это работает на практике
Схема простая. Есть право на «Семейную ипотеку» — берёте максимум по льготному лимиту, а недостающую сумму оформляете отдельным траншем по рыночной ставке. Юридически это один кредит с двумя разными процентами на разные части долга. По статистике, 90% всех комбо-сделок в стране — это именно такая связка: семейная программа плюс рыночная надбавка.
Ко мне регулярно приходят клиенты с одним и тем же вопросом: «А если у нас есть право на льготу, но денег по лимиту не хватает — что делать?» Раньше приходилось либо урезать метраж, либо искать вариант подешевле в области, либо тащить весь остаток по обычной ипотеке целиком — а это совсем другая переплата. Комбо снимает эту вилку: льготная часть остаётся льготной, а рыночная — это уже переговорная территория с банком.
Москва — в тройке лидеров, и это не случайность
По регионам картина такая: Татарстан — 11% от всех комбо-выдач по стране, Краснодарский край — 9%, Москва — тоже 9%. На первый взгляд странно, что столица не на первом месте с её ценами. Но объясняется это тем, что Москва — рынок с самым высоким порогом входа, и здесь комбо не экзотика, а рабочий инструмент почти для каждого второго покупателя с семейным статусом.
Наталия Богомолова из НРА формулирует это прямо: лимитов льготных программ не хватает для покупки жилья необходимой площади. Это диагноз рынку, который последние пару лет живёт в разрыве между ценами на новостройки и возможностями господдержки.
Что делать с рыночной частью долга
Самый частый вопрос после «а как оформить» — «а что потом с высокой ставкой на рыночную часть». Здесь важная новость: с 1 февраля 2026 года рефинансирование такой части стало проще. Стратегия многих покупателей сейчас — взять комбо сейчас, а когда условия на рынке смягчатся, переоформить рыночный кусок кредита на более выгодных условиях, оставив льготную часть нетронутой.
Это меняет саму логику покупки. Раньше решение «брать или не брать» упиралось в вопрос «потяну ли я эту ставку все годы кредита». Сейчас всё чаще смотрят иначе: потяну ли я эту ставку в первый год-два, пока не появится возможность рефинансировать. Горизонт планирования короче, и он явно менее пугающий.
Что это значит лично для вас
Если вы присматриваете квартиру в Москве и у вас есть право на семейную ипотеку, но по расчётам льготного лимита не хватает даже на однушку в приличном районе — не спешите откладывать покупку или уезжать смотреть варианты за МКАД. Комбинированная схема доступна практически в каждом банке, работающем с новостройками, и застройщики уже привыкли к таким сделкам — на этапе одобрения проблем не возникает.
Второй момент: если вы уже взяли комбо-ипотеку в прошлом году и рыночная часть давит на бюджет — самое время узнать про упрощённые условия рефинансирования. Возможно, часть переплаты уже можно снять.
Если считаете свою историю — с семейной ипотекой, с недостающим лимитом, с вопросом про рефинансирование рыночной части — напишите мне. Разберём цифры по вашей ситуации и посмотрим, какая комбинация выгоднее.
Кстати, разбираю это на живом примере конкретного ЖК — «Dream Riva: квартира на первой линии Москвы-реки — или дорогая иллюзия курорта?»:
https://dzen.ru/a/aiv1cLPDWWdXkU5r
Подписывайтесь на мой Telegram-канал:
https://t.me/AvroraCity
Также веду канал в MAX:
https://max.ru/id220600071668_biz
Если нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки, инвестиционный разбор или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply