Клиентка выбрала квартиру в реконструированном доме у метро Аэропорт — вторичка, но фактически новый корпус после капитального ремонта. 18 миллионов, один собственник, никаких обременений. Она уже перевела задаток. И тут я попросила паузу на неделю.
Дело было не в квартире. Дело было в том, откуда она взялась у продавца.
Почему чистая выписка ЕГРН не значит чистая история
Раз в реестре нет пометок об аресте, ипотеке или судебных спорах — многие покупатели считают, что можно подписывать. Это база, но не всё.
ЕГРН фиксирует текущее состояние права. Он не показывает, при каких обстоятельствах право возникло три, пять, десять лет назад. А если оно возникло по договору дарения — это отдельная зона риска. Покупатели новостроек привыкли иметь дело с застройщиком напрямую, без цепочки прошлых собственников, и часто просто не знают об этой ловушке.
У моей клиентки квартиру продавец получил в дар от отца два года назад. Отец на момент сделки уже был серьёзно болен, а в семье, как выяснилось при разговоре, был ещё один наследник — сестра продавца, с которой отношения испортились задолго до дарения.
Формально — идеальная сделка. По факту — источник спора на годы вперёд.
Здесь я разбирала похожий случай: Квартира на всю жизнь: что проверить при покупке, если вы планируете жить здесь через 20–30 лет.
Почему договор дарения — самый уязвимый вид сделки
По Гражданскому кодексу дарение можно оспорить, если даритель на момент подписания не понимал значения своих действий, находился под давлением или не осознавал последствий сделки из-за болезни. Обиженные родственники нередко пытаются доказать недееспособность дарителя задним числом — особенно если он уже умер и спросить не у кого.
Разница с продажей принципиальная. Если квартиру купили — есть встречное предоставление, деньги, расписки, банковская выписка. Если подарили — есть только воля одного человека, и оспорить эту волю проще: второй стороне ничего не нужно было доказывать при жизни дарителя.
Для покупателя, который присматривает вторичку по соседству с ЖК как альтернативу — это критично. Через год-два после сделки может появиться иск от родственника, о котором продавец даже не упоминал.
Что проверять, если в основании права — дарение
Я в таких случаях смотрю на три вещи:
— Дата дарения и состояние здоровья дарителя на тот момент. Если есть медицинские справки, освидетельствования, разговор с продавцом об этом — уже плюс.
— Круг наследников по закону. Если у дарителя были другие дети или супруг, которые могли претендовать на долю — риск выше.
— Срок исковой давности. По оспоримым сделкам он обычно составляет один год с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права. Если дарение было больше трёх лет назад и никто не оспорил — риск снижается, но не исчезает полностью, особенно если наследник узнал о смерти дарителя недавно.
По моей практике, такие истории всплывают чаще всего именно в сегменте вторички рядом с метро и хорошей инфраструктурой — там, где квартиры передаются в семье десятилетиями и потом продаются уже вторым-третьим владельцем.
Что это значит для покупателя в Москве
Если выбираете между новостройкой от застройщика и вторичкой с историей — у новостройки есть преимущество: право собственности возникает впервые, цепочки прошлых сделок просто нет. Поэтому клиенты, уставшие бояться скрытых рисков, в итоге разворачиваются к первичке.
Но если вторичка приглянулась за счёт цены или локации — не экономьте на юридической проверке истории объекта. Запросите не только выписку ЕГРН, но и документ-основание права, узнайте, жив ли даритель, есть ли другие наследники и как давно совершена сделка.
Мою клиентку в итоге переубедила не я, а сам продавец: на прямой вопрос про сестру он занервничал и начал путаться в датах. Сделку отменили. Через полгода она купила квартиру в новостройке в этом же районе — спокойно, без исторических сюрпризов.
А у вас в цепочке сделки бывали дарения или наследство — и как проверяли, что всё чисто?
Если сомневаетесь в истории конкретной квартиры или выбираете между вторичкой и новостройкой — напишите мне, разберём вашу ситуацию.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply