70 миллионов за квартиру в доме 1960 года постройки без лифта после пятого этажа — казалось бы, кто заплатит такие деньги за хрущёвку. А теперь смотрим на метраж: 185 квадратов, весь этаж целиком, Раменки, семь минут до метро пешком. И вопрос звучит иначе: не дёшево ли это на самом деле?
Я регулярно вижу похожую реакцию у клиентов, когда показываю им старый фонд в хороших локациях рядом с новостройками. Человек настроен на свежий бетон, а по факту за те же деньги в паре кварталов стоит дом, который проигрывает по инженерии, но выигрывает по всему остальному. Разберём, из чего складывается цена в 70 млн за такую квартиру и когда старый фонд бьёт новостройку.
Сколько стоит земля под Мосфильмовской
Раменки — это не про дом, это про землю. Рядом Ботанический сад МГУ, парк с прудом, Воробьёвы горы в получасе пешком, крупные транспортные артерии и при этом тишина внутриквартальной застройки. По моим наблюдениям за сделками в этом районе, стоимость метра земли под жилой застройкой здесь одна из самых высоких в Москве за пределами ЦАО — сопоставима с Хамовниками и Ленинским проспектом.
Когда квартира занимает весь этаж — 185 кв. метров — вы фактически покупаете долю в участке земли, а не только квадратные метры бетона. Разделить это на два лота по 90 метров с раздельными санузлами и отдельными выходами на четыре балкона — вполне рабочая схема. Я видела похожие истории с перепланировкой старого фонда под два независимых лота, когда изначальная планировка это позволяет.
Почему новостройка бизнес-класса не всегда выигрывает у сталинки и кирпичного дома
Я уже писала про это — Сдавать посуточно или на год: что теряет собственник студии в Москве.
В новостройках бизнес-класса в Раменках сейчас реализуются проекты с видом на МГУ и парк, и цена квадратного метра там ощутимо выше средней по Москве — район входит в топ по стоимости жилья за пределами Садового. Но за эти деньги вы получаете квартиру 90–120 метров с потолками 3 метра и готовой инфраструктурой дома.
За 70 млн в старом фонде вы получаете принципиально другой продукт: 185 метров, потолки 2,7 метра (для 1960 года постройки это очень достойно — многие хрущёвки давали 2,5), четыре балкона, изолированные комнаты. Метр в пересчёте выходит заметно ниже, чем в соседней новостройке того же класса. Расплата очевидна: нужен капитальный ремонт, вероятная замена коммуникаций, никакого консьержа и подземного паркинга. И дом 1960 года всё равно требует внимания к состоянию перекрытий и стояков.
Кто реально покупает такие лоты
За годы работы я вижу три типа покупателей на подобные объекты.
Семьи, которым важен статус локации больше, чем новый фасад. Часто это люди, выросшие в этом районе или рядом с ним, для них Раменки — не просто адрес, а история.
Инвесторы под разделение и перепродажу. Купить весь этаж, разбить на две квартиры с ремонтом под ключ, продать по отдельности — экономика может сложиться в плюс, если делать это без нарушений с точки зрения перепланировки и с грамотным проектом.
Покупатели под сдачу в аренду двум разным семьям после раздела — доходность в престижных районах старого фонда рядом с метро стабильно выше, чем в спальных районах с новостройками.
Что проверять перед покупкой такой квартиры
Если рассматриваете подобный вариант, я всегда советую пройтись по нескольким пунктам, прежде чем вносить аванс:
— техническое состояние дома — год последнего капремонта, состояние кровли и стояков;
— возможность раздела квартиры на два лота — нужна экспертиза о технической возможности и согласование перепланировки;
— реальная транспортная доступность в час пик, а не только «7 минут пешком» на бумаге;
— юридическая чистота — сколько собственников, есть ли обременения, давно ли квартира в одних руках.
А вы бы взяли целый этаж в старом доме под ремонт за те же деньги, что просят за новостройку в этом районе, или предпочли бы готовое жильё с меньшим метражом?
Если рассматриваете покупку в старом фонде или присматриваетесь к новостройкам в Раменках — напишите мне, разберём конкретный вариант и посчитаем, что выгоднее в вашей ситуации.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply