Клиентка выбирала между двумя вариантами: студия в новом ЖК на юго-востоке за 12 млн и трёшка в доме 1902 года постройки в Хамовниках за 34 млн. На первый взгляд сравнивать нечего. Но вот что на самом деле покупает человек в каждом случае.
Я работаю с новостройками, но регулярно веду клиентов, которые параллельно смотрят старый фонд — особенно в ЦАО, где новых корпусов физически не строят. Дореволюционный дом — это не альтернатива новостройке, а другая категория актива. Сравнивать их напрямую бессмысленно, а вот учитывать при выборе района стоит обязательно.
Почему дореволюционные дома вообще выходят на рынок
По оценкам экспертов рынка недвижимости, в Москве сохранилось порядка 1600 жилых домов дореволюционной постройки. Реально ликвидных — тех, что регулярно появляются в продаже и держат баланс между аутентичностью и состоянием инженерных систем — на порядок меньше. Большая часть либо в плохом техническом состоянии, либо давно выкуплена под коммерцию, либо принадлежит семьям, которые не планируют продавать.
Отсюда эффект: такие лоты почти никогда не залёживаются. Если квартира в приличном доходном доме адекватно оценена, её забирают за 2–3 недели — быстрее, чем среднюю квартиру в новостройке комфорт-класса.
Что реально даёт покупка в старом фонде
Рядом по смыслу лежит Реновация в 300 метрах от новостройки: покупатели пугаются зря или нет?.
Первое — локация, которую физически не купить в новостройке. Пречистенка, Остоженка, Патриаршие, Арбат — там либо точечная реконструкция, либо ничего нового не строится десятилетиями. Если человек хочет жить именно в этом месте, выбор ограничен вторичкой, и значительная её часть — как раз дореволюционные дома.
Второе — потолки от 3,2 метра, толстые несущие стены, оригинальная лепнина и парадные, которые не воспроизвести в современном строительстве экономически. За такую архитектуру платят отдельно, и она не обесценивается со временем — скорее наоборот.
Третье — многие такие дома уже прошли капремонт коммуникаций в 90-х и 2000-х при реставрации под элитный или делюкс-класс. Покупатель получает исторический фасад и парадную, но современные трубы, электрику и лифт. Это принципиально другая история, чем квартира в доме, где инженерию не трогали с царских времён.
На что смотреть перед покупкой
Год постройки в документах — не всегда правда. После 1925 года специальная комиссия обследовала здания, возведённые с 1915 по 1925 год, и массово присвоила им дату «1917». В реальности качество строительства в военные и предреволюционные годы часто было ниже, чем в спокойное десятилетие до 1914-го. Смотреть стоит не на цифру в кадастре, а на реальный период — условно 1890–1913 годы считаются самыми надёжными по качеству кладки и материалов.
Второй момент — надстройки. Немало домов изначально были четырёх-пятиэтажными, а верхние один-два этажа достроили в 1920–1930-х годах. Формально это тот же дом, та же дата постройки, но верхние этажи — уже другая эпоха, другие перекрытия и другая теплоизоляция. При просмотре квартиры на последних этажах стоит отдельно уточнять историю надстройки — это влияет и на звукоизоляцию, и на состояние кровли.
Третье — если в объявлении год постройки указан как 2000-е при явно дореволюционном фасаде, значит, это год реставрации, а не строительства. Само по себе это не плохо, но нужно понимать: вы платите за реставрацию, а не за оригинальные конструкции. Спрашивайте, что именно меняли — только отделку или инженерные сети до основания.
Кому это подходит
С точки зрения инвестиций дореволюционный фонд в хорошем состоянии в престижных районах ЦАО почти не теряет в цене даже в просадки рынка, потому что предложение физически не растёт. Для новостроек это не работает так же: там цена больше зависит от стадии стройки, конкуренции соседних ЖК и льготных программ.
Но для жизни с детьми, с машиной, с расчётом на подземный паркинг и развитую инфраструктуру двора новостройка почти всегда удобнее. У доходных домов часто нет ни паркинга, ни лифта нормального размера, ни закрытой территории. Это осознанный компромисс в пользу локации и архитектуры, а не универсальное решение.
А вы бы выбрали трёшку в доходном доме на Остоженке без паркинга или квартиру в новом ЖК на окраине с подземным гаражом и двором без машин?
Если сомневаетесь, что выгоднее в вашей ситуации — новостройка или старый фонд, напишите мне, разберём цифры под ваш конкретный запрос.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply