Ко мне в марте обратилась клиентка: искала однушку для мамы 78 лет, хотела переоформить на неё что-то поближе к себе. В процессе всплыла история — мама этой клиентки чуть не осталась без своей прежней квартиры в Бирюлёво. Три года назад дальняя родственница оформила доверенность, по которой якобы имела право распоряжаться жильём. Бабушка доверенность не подписывала. Узнала обо всём, когда пришло письмо из Росреестра о смене собственника.
Восстанавливали права полтора года. Квартиру вернули — сделку признали недействительной. Но нервов и денег на юристов ушло столько, что легче было бы предотвратить это на входе.
Почему в новостройках доверенность — отдельная зона риска
На вторичке о поддельной доверенности хотя бы могут знать соседи, участковый, старые знакомые продавца. В новостройках механика другая: человек покупает квартиру у застройщика по переуступке, а переуступку оформляет представитель дольщика — часто по доверенности, потому что сам дольщик живёт в другом городе или за границей.
Я веду сделки по переуступкам в Москве регулярно и вижу схему: квартиру купили на котловане, дольщик уехал, а через год-два кто-то продаёт его долю по доверенности. Покупатель видит паспорт представителя, саму доверенность, договор долевого участия — всё выглядит чисто. Но если доверенность поддельная или отозванная, сделку в лучшем случае затянут на месяцы, в худшем — признают ничтожной уже после того, как деньги переданы.
Как проверить доверенность, а не просто на неё посмотреть
Если тема близка, посмотрите ещё Звонок насчёт вашей новостройки: как продают квартиру, которая ещё даже не сдана.
Формальная проверка — это несколько конкретных действий.
Пробить доверенность в реестре доверенностей Федеральной нотариальной палаты — сервис открытый, бесплатный, по номеру и дате. Если доверенность нотариальная, а в реестре её нет — стоп.
Позвонить нотариусу, который якобы её удостоверял, напрямую — не по номеру из доверенности, а найденному самостоятельно через сайт нотариальной палаты.
Проверить, не отозвана ли доверенность. Собственник мог выдать её честно, а потом отозвать — представитель мог этого «не заметить» намеренно.
Настоять на видеозвонке или личной встрече с собственником, если это физически возможно. У меня в практике был случай на переуступке в Мытищах — покупатель настоял на созвоне с дольщиком, который якобы находился за границей. Дольщик оказался вообще не в курсе, что кто-то продаёт его долю.
Что говорит закон о сделках по поддельной доверенности
Если доверенность подделана или у представителя изначально не было полномочий, сделка не влечёт правовых последствий для настоящего собственника. Статья 183 Гражданского кодекса РФ прямо говорит: сделку, совершённую неуполномоченным лицом, считают совершённой от имени и в интересах самого этого лица, если только собственник впоследствии её не одобрит. Квартира юридически остаётся за прежним владельцем, а покупатель оказывается в положении пострадавшего — деньги отданы, а права на жильё нет.
Дальше начинается отдельный спор: можно ли считать покупателя добросовестным приобретателем и что делать с уплаченными деньгами. Но это уже суд, экспертиза подписи, розыск мошенника — история на годы, а не на месяцы.
Что я советую проверять при покупке по доверенности
Помимо самой доверенности, я всегда прошу принести:
— выписку из ЕГРН свежую, не старше недели, чтобы видеть актуального собственника;
— документ, подтверждающий родство или основание, по которому представитель действует (если доверенность генеральная — это отдельный красный флаг, такие чаще подделывают);
— контакт собственника напрямую, без посредников.
Если продавец или его представитель начинает нервничать от этих просьб — это уже ответ.
А вы бы согласились на сделку по доверенности без личного созвона с собственником — или для вас это всегда повод отказаться?
Если планируете покупку по переуступке или сомневаетесь в чистоте доверенности — напишите мне, разберём документы вместе.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply