Это была не самая плохая сделка на моей памяти. Это была сделка, где всё формально прошло идеально: договор чистый, застройщик надёжный, дом сдан вовремя. И именно поэтому клиентка два года не понимала, что уже потеряла почти 14 миллионов.
Расскажу подробно — эта ошибка встречается у покупателей новостроек в Москве постоянно, просто её не видно сразу.
Как выглядела сделка на старте
Клиентка выбирала квартиру в новом ЖК бизнес-класса на западе Москвы. Смотрели несколько корпусов, несколько планировок. В итоге она остановилась на угловой квартире 64 м² с видом на внутренний двор, на пятом этаже.
Логика была простая: цена ниже соседних лотов примерно на 6%, а метраж и планировка устраивали. Договор подписали в течение недели, без затягивания. С точки зрения оформления — образцовая сделка.
Проблема вскрылась не на приёмке и не в суде. Она вскрылась, когда через полтора года после сдачи клиентка решила квартиру продать — переезд в другой район.
Почему квартира не продавалась полгода
Выставили по рыночной цене, ориентируясь на похожие лоты в этом же доме. Просмотров было мало, предложений — ноль. Пришлось снижать цену. Потом ещё раз.
Об этом у меня есть отдельный материал: Клиентка купила квартиру в новом ЖК за 42 млн, а через полгода узнала, что содержание одного «квадрата» здесь — 320 рублей в месяц. При.
Разбирались вместе, что не так, и картина сложилась такая:
— угловая квартира на пятом этаже — с точки зрения теплопотерь и шума от подъездных путей это худшая позиция в доме;
— вид на внутренний двор упирался в стену соседнего корпуса, построенного на второй очереди проекта — на момент покупки этой очереди ещё не было на площадке, только в проекте планировки;
— планировка с изолированными, но проходными зонами не подходила под спрос — покупатели бизнес-класса в 2026 году всё чаще ищут квартиры с чётким выделением мастер-спальни и гостевой зоны.
Каждый из этих пунктов по отдельности некритичен. Вместе они превратили квартиру в неликвидную.
В чём была настоящая ошибка
Клиентка купила квартиру, которая устраивала её саму. Это нормально, если жильё покупается на всю жизнь и продавать его не планируется. Но она рассматривала покупку и как актив — предполагала, что через несколько лет сможет продать с прибылью или обменять на большую площадь.
А актив и квартира для себя оцениваются по разным критериям. Для актива важны:
— вид, который не изменится после ввода следующих очередей;
— этаж и расположение в доме, которые остаются ликвидными для широкого круга покупателей, а не только для конкретной семьи;
— планировка, которая соответствует спросу через 3-5 лет, а не только на момент покупки.
По данным аналитического центра ДОМ.РФ, при прочих равных параметрах разница в цене между угловыми квартирами на неудачных этажах и аналогичными лотами с хорошими видовыми характеристиками в одном доме может достигать 10-15% на вторичном рынке после ввода. Именно эту разницу клиентка и потеряла — плюс полгода экспозиции с дополнительным дисконтом за срочность продажи.
Как проверять это на этапе выбора, а не после сдачи
Три вещи, которые я теперь всегда проговариваю с клиентами до подписания договора.
Что будет построено рядом. Нужно смотреть проект планировки территории целиком, а не только текущий корпус на продажу. Если рядом заявлена вторая или третья очередь — вид из окна может исчезнуть через два года.
Как этаж и расположение повлияют на перепродажу. Первые и вторые этажи, угловые квартиры, окна на теплопункт или парковку — это не всегда плохо для жизни, но почти всегда хуже для ликвидности.
Кому ещё будет нужна эта планировка через несколько лет. Спрос меняется. То, что казалось удачным решением два года назад, сегодня может быть неликвидным из-за смены предпочтений покупателей.
Разница между «нравится мне» и «будет ликвидно» — это и есть разница в миллионах при продаже.
А у вас была ситуация, когда квартира на бумаге выглядела идеально, а на деле оказалась неликвидной из-за вида или планировки? Что это было — соседний корпус, теплопункт под окнами, неудачный этаж?
Если сомневаетесь в конкретном лоте перед покупкой — напишите мне, разберём вместе, что будет с этой квартирой через несколько лет.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply