Клиент купил студию у своей матери в 2016 году. Оформили всё честно: договор, регистрация, деньги вроде как передали. А в 2024-м пришёл иск от второго наследника — брата клиента, который заявил, что сделка была фикцией, чтобы обойти его долю в наследстве. Суд встал на сторону истца. Квартиру, которую человек считал своей восемь лет, забрали.
Я сталкиваюсь с такими ситуациями у клиентов, покупающих новостройки для родителей, детей или через переуступку внутри семьи. Новостройки здесь не менее рискованны, чем вторичка, а иногда даже более.
Почему сделки между родственниками в новостройках — зона риска
Схема встречается часто: родитель бронирует квартиру в новом ЖК, оформляет ДДУ на себя, а потом переуступает права ребёнку. Или наоборот — квартиру покупает молодая пара, а деньги дают родители, и через пару лет решают переоформить её на того, кто фактически платил.
Формально это законная операция. Но если между сторонами нет реального движения денег — а часто его нет, потому что «свои же люди», — сделка приобретает признаки мнимой. По статье 170 Гражданского кодекса РФ такая сделка ничтожна с момента заключения, и срок исковой давности отсчитывается не от даты подписания, а от момента, когда третье лицо узнало о нарушении своих прав. Поэтому иски вылезают спустя годы — когда умирает продавец, начинается развод или банкротство.
Что смотрит суд в сделках между родственниками
Если тема близка, посмотрите ещё Купил квартиру за 8 миллионов — и получил «вечного соседа»: как не попасть на пожизненного жильца при покупке вторички.
Родство само по себе не аннулирует договор. Но подозрение усиливается, если совпадает сразу несколько признаков:
– деньги за квартиру не подтверждены банковской выпиской;
– цена в договоре сильно отличается от рыночной;
– продавец на момент сделки имел долги, был на грани банкротства или развода;
– покупатель не может объяснить логику именно купли-продажи вместо дарения.
В новостройках добавляется ещё один слой риска — переуступка прав по ДДУ. Если квартира переуступается родственнику дешевле рынка, а деньги «на словах» — это готовый повод для оспаривания при банкротстве застройщика-продавца или при разделе имущества.
Кейс из практики: почему я всегда советую платить официально
У меня был клиент, который покупал квартиру в новостройке в Хорошёво-Мнёвниках на имя дочери, а деньги перевёл сам — обычным переводом с личной карты, без указания назначения платежа. Я настояла: указать в назначении «оплата по ДДУ №. в пользу такого-то», сохранить все чеки, попросить дочь написать расписку о получении средств от отца как дарение с последующей самостоятельной оплатой. Мелочь, но именно эта бумажная цепочка спасает, если через пять-семь лет всплывёт претензия от других наследников или кредиторов.
Стоимость такой квартиры на момент покупки была около 14 млн рублей. Если бы сделку впоследствии признали мнимой, вопрос был бы не в деньгах, а в том, что семья осталась бы без жилья и без права его отстоять.
Как обезопасить сделку с родственником при покупке новостройки
Правила, которые я даю всем клиентам, покупающим квартиру через семейные схемы:
1. Деньги — только безналом, с чётким назначением платежа.
2. Если это дарение — оформляйте именно дарение, а не купли-продажу «для вида».
3. Сохраняйте все документы о финансовом положении продавца на момент сделки — справки об отсутствии долгов, исполнительных производств.
4. При переуступке ДДУ фиксируйте у нотариуса, если сумма значительная — это не обязательное требование закона, но лишний слой доказательств.
5. Если в семье есть другие потенциальные наследники — лучше уведомить их письменно о сделке, чтобы срок давности начал течь сразу, а не спустя годы.
Восемь лет — это не предел. Пока жив продавец и не появился заинтересованный третий, риск просто спит.
А у вас в семье оформляли квартиру на одного, хотя деньги давал другой, и как решали вопрос с документами?
Если планируете покупку новостройки через родственника и не знаете, как правильно оформить деньги и договор — напишите мне, разберём вашу ситуацию.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply