На рынке новостроек Москвы происходит важное изменение: студий становится меньше, а цена на них растёт быстрее, чем на многие другие форматы квартир.
На первый взгляд это выглядит странно.
Студия всегда считалась самым доступным вариантом входа в новостройку. Но именно этот формат сейчас становится дефицитным.
Причина не только в спросе. Главный фактор — новые ограничения на проектирование квартир площадью менее 28 м².
После введения этих норм застройщики стали сокращать долю компактных лотов в новых проектах. А там, где предложение уменьшается, цена начинает расти быстрее.
Что произошло со студиями
По данным аналитиков ГК «Основа», средняя цена квадратного метра в студиях на первичном рынке «старой» Москвы выросла за год на 22,9% и достигла 623,4 тыс. рублей.
Для сравнения:
— однокомнатные квартиры: +22%
— двухкомнатные: +20,1%
— трёхкомнатные: +11,9%
— многокомнатные: −6%
То есть студии стали одним из самых быстрорастущих форматов на рынке новостроек.
Студий стало меньше
В старых границах Москвы сейчас представлено около 4,6 тыс. студий. За год их количество сократилось на 41,4%.
Это очень сильное снижение.
Для сравнения:
— однокомнатных лотов стало меньше на 13,6%
— двухкомнатных — на 9%
— трёхкомнатных — на 4,2%
— многокомнатных, наоборот, стало больше на 17,5%
Получается, что рынок быстрее всего теряет именно компактные форматы.
Почему студии начали дорожать
Главная причина — дефицит.
После запрета на проектирование квартир площадью менее 28 м² новые студии стали появляться реже.
Но спрос никуда не исчез.
Студии продолжают покупать:
— инвесторы под аренду
— родители детям
— покупатели с ограниченным бюджетом
— те, кто хочет войти в московский рынок с минимальным чеком
— покупатели, которым важна ликвидность
И когда спрос сохраняется, а предложение сокращается, цена начинает расти.
Что происходит по сегментам
Рост идёт почти во всех классах.
В бизнес-классе студии подорожали на 20,6% за год, до 612,2 тыс. рублей за м².
В премиум-классе рост ещё сильнее: +35,5%, до 958,9 тыс. рублей за м².
В высокобюджетном сегменте цена студий выросла на 7,8%, до 2,4 млн рублей за м².
В массовом сегменте студии прибавили 30,6%, до 512,7 тыс. рублей за м².
Это показывает: дефицит компактных лотов работает не только в экономе. Он уже влияет и на бизнес, и на премиум.
Почему инвесторы смотрят на студии
Студии остаются одним из самых ликвидных форматов.
Причины простые:
— ниже общий бюджет покупки
— проще сдать в аренду
— больше спрос арендаторов
— быстрее перепродать
— ниже порог входа
Для инвестора важно не только сколько стоит метр, а как быстро объект можно монетизировать.
И здесь студии часто выигрывают у больших квартир.
Но есть важный риск
Не каждая студия — хорошая инвестиция.
Покупатели часто совершают ошибку: смотрят только на низкий бюджет.
Но для студии критически важны:
— локация
— транспорт
— этаж
— вид
— планировка
— конкуренция внутри ЖК
— количество похожих лотов в проекте
Если в комплексе слишком много студий, при перепродаже собственники начинают конкурировать друг с другом.
Если локация слабая, студия может долго стоять без арендатора.
Если планировка неудобная, ликвидность резко падает.
Где студии особенно интересны
Самые сильные варианты сейчас — не просто маленькие квартиры.
Интересны студии:
— рядом с метро
— в проектах с дефицитом компактных лотов
— в бизнес-классе на ранней стадии
— в проектах рядом с деловыми кластерами
— в локациях с сильной арендной аудиторией
Например, хорошо работают локации рядом с офисными центрами, вузами, транспортными узлами и развивающимися районами.
Студия должна быть не просто маленькой. Она должна быть востребованной.
Почему это важно для покупателей
Рынок меняется.
Если раньше студии были самым массовым и доступным форматом, то сейчас они постепенно превращаются в дефицитный продукт.
Это не значит, что нужно срочно покупать любую студию.
Но это значит, что хорошие студии будут дорожать быстрее слабых больших квартир.
Особенно если совпадают три фактора:
— правильная локация
— ограниченное предложение
— ликвидный проект
Главный вывод
Студии в новостройках Москвы не просто дорожают.
Они меняют статус.
Из самого доступного формата они постепенно превращаются в дефицитный и инвестиционно интересный продукт.
Но заработать можно только на правильной студии.
Неправильный выбор может привести к переплате, слабой аренде и сложной перепродаже.
Если вы рассматриваете покупку студии или компактной квартиры
Сейчас особенно важно не выбирать по принципу «самая дешёвая».
Нужно смотреть:
— где будет спрос
— как изменится предложение
— сколько похожих лотов в ЖК
— какая реальная ликвидность
— есть ли потенциал роста
В своём Telegram-канале я разбираю реальные ЖК Москвы, показываю сильные и слабые лоты, а также объясняю, какие студии действительно имеют смысл покупать.
Также можно оставить заявку на подбор — разберём ваш бюджет и покажем варианты, которые подходят не только по цене, но и по ликвидности.
Leave a Reply