Клиентка въехала в новую квартиру в сентябре, а в феврале звонила мне вся на нервах: «Марина, у меня трещины по потолку пошли, это что, брак?». Не брак. Дом «садится» — обычная история для первого года жизни в новостройке, о которой почему-то никто заранее не предупреждает.
Покупатели готовятся к ремонту, ипотеке, переезду. Но к тому, что происходит с квартирой и домом в первые 12 месяцев — почти никогда. А зря: часть сюрпризов предсказуема, и к ним можно подготовиться заранее.
Усадка дома и трещины — это нормально?
Любой монолитный или панельный дом «усаживается» после сдачи — под собственным весом, из-за перепадов температуры, из-за окончательного набора прочности бетона. Процесс активнее всего идёт в первую зиму и весну.
Что при этом происходит:
— волосяные трещины на стыках стен и потолка;
— расхождение швов на обоях или плитке;
— скрип и небольшие перекосы дверей.
Это не повод паниковать, но и не повод игнорировать. По закону о защите прав потребителей гарантия застройщика на конструктивные элементы дома — не менее 5 лет, на инженерные сети — не менее 3 лет. Если трещина серьёзная (шире 2-3 мм, сквозная, с отслоением) — это основание для претензии к застройщику, а не повод бежать за шпаклёвкой самому.
Совет из практики: не делайте чистовой ремонт с дорогой отделкой в первые 6-8 месяцев после сдачи дома. Дайте конструкции «отстояться» хотя бы одну зиму. Мои клиенты, которые торопились с ремонтом сразу после получения ключей, потом переделывали углы и откосы через полгода.
Почему в новой квартире холодно зимой
Если тема близка, посмотрите ещё 5 признаков плохого жилья, которые видно ещё до покупки, а не после ремонта.
Это второй по частоте звонок мне от новосёлов в декабре-январе. Причин обычно несколько, и не все связаны с браком.
Свежий бетон и штукатурка в первый отопительный сезон ещё отдают влагу — на это уходит энергия, и в квартире субъективно холоднее и сыреет воздух. Отсюда же — запотевающие окна.
Застройщики в новостройках экономкласса и части комфорт-класса нередко ставят минимально достаточные по нормативам стеклопакеты и утепление. Формально это соответствует СНиП, но по ощущениям — прохладно, особенно в угловых квартирах и на последних этажах.
Что делать: зафиксировать температуру термометром (норматив — не ниже +18°C в жилых комнатах, для угловых квартир — не ниже +20°C, согласно СанПиН), и если она ниже — писать в управляющую компанию и застройщику. Часто причина банальна: не отрегулирована система отопления во всём доме, и после наладки становится теплее.
Что не работает первые месяцы: лифты, домофоны, парковка
В новых ЖК, особенно крупных, инженерные системы донастраиваются постепенно. Лифты могут «зависать» на плановое обслуживание чаще, чем хотелось бы — это нормальная приработка оборудования. Домофоны и система умного дома иногда работают со сбоями, пока управляющая компания не докрутит настройки.
Отдельная тема — паркинг и придомовая территория. У меня был клиент, который купил квартиру в ЖК на юго-востоке Москвы и до заселения был уверен, что двор благоустроят «вот-вот». Спустя год после ввода дома в эксплуатацию часть территории всё ещё была огорожена забором — доделывали соседний корпус. Это частая история для проектов, которые сдаются очередями: инфраструктура «доезжает» с задержкой в 6-12 месяцев после заселения первых жителей.
Управляющая компания: тот самый год, когда формируются правила
Первый год — это ещё и период, когда управляющая компания только выстраивает процессы: тарифы на обслуживание, регламент работы с заявками, состав ремонтных бригад. Нередко именно в этот год собственники сталкиваются с завышенными тарифами на содержание дома — застройщик или аффилированная УК закладывает их «с запасом» на старте, рассчитывая, что жители не будут разбираться.
Имеет смысл в первые месяцы посещать собрания собственников, даже если лень. Именно тогда закладываются правила игры на годы вперёд: тариф, подрядчики, порядок распределения общих расходов.
Соседи и стройка по соседству
Ещё один момент, о котором редко думают на этапе покупки: если ЖК строится очередями, весь первый год, а иногда и два, рядом с вашим домом продолжается стройка соседних корпусов. Это шум, пыль, строительная техника под окнами с раннего утра. При выборе квартиры в масштабном проекте стоит уточнять у застройщика точные сроки ввода всех очередей — эта информация обычно есть в проектной декларации на сайте наш.дом.рф.
Что стоит взять на заметку перед переездом
— Не спешить с дорогим ремонтом в первые полгода после сдачи дома.
— Фиксировать все дефекты письменно и обращаться к застройщику в рамках гарантийного срока.
— Проверять температуру в квартире зимой и не стесняться жаловаться в УК.
— Ходить на собрания собственников с первого месяца.
— Уточнять сроки сдачи всех очередей ЖК ещё на этапе покупки.
Первый год в новостройке — это не только приятные хлопоты с ремонтом, но и период притирки: дома к жителям, а жителей — к дому. Если знать заранее, чего ждать, большая часть сюрпризов перестаёт быть стрессом.
Если подбираете новостройку и хотите заранее понимать, с какими нюансами столкнётесь после переезда — напишите мне, разберём конкретный проект.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply