Ко мне обратилась клиентка — искала новую квартиру, потому что старую отдала банку. Не продала. Отдала.
Ипотеку она платила почти без задержек двенадцать лет. Потом рефинансировала кредит под более низкую ставку — и этот шаг стал началом конца. В новом договоре был пункт о праве банка требовать досрочного погашения при «существенном изменении финансового положения заёмщика». Через два года у неё случился перерыв в работе, платежи пошли с опозданием на неделю-полторы. Формально — просрочки. Банк обратился в суд, не предлагая реструктуризацию: договор это позволял.
Квартиру продали на торгах. Разницу между суммой долга и стоимостью жилья ей вернули, но по цене торгов, а не по рыночной. Итог: минус несколько миллионов и минус двенадцать лет выплат.
Почему рефинансирование не всегда экономия
Люди идут на рефинансирование ради снижения ставки и не читают договор целиком — уверены, что условия те же, только процент ниже. Это не так. Новый договор — это новый документ со своими формулировками, и банк вправе прописать в нём что угодно в рамках закона.
Согласно Гражданскому кодексу РФ и закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», кредитор имеет право требовать досрочного возврата долга при существенном нарушении условий договора. Но что считается «существенным» и через сколько просрочек банк обращается в суд без предварительного уведомления — это уже конкретные пункты, и каждый банк формулирует их по-своему.
Об этом у меня есть отдельный материал: 6 пунктов мелким шрифтом в договоре с застройщиком, которые меняют всё.
Один банк даёт три месяца на исправление ситуации. Другой прописывает право на иск после трёх просрочек за календарный год без каких-либо предупреждений. Разница в этих деталях, а не в процентной ставке, которую все обсуждают.
Как это касается покупателей новостроек в Москве
Ипотека на новостройку в Москве сейчас — это в среднем 25–40 лет выплат при текущих ставках и ценах на жильё. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках старой Москвы держится в районе 350–450 тысяч рублей, по данным аналитики застройщиков и порталов недвижимости. Квартира в 60 метров — это ипотека на 20–27 млн рублей.
При таких суммах и сроках вероятность форс-мажора — увольнение, болезнь, декрет, снижение дохода — не абстрактная, а вполне реальная за 20–30 лет жизни с кредитом. Договор, который вы подписываете в момент покупки квартиры или при рефинансировании, определяет, что будет происходить с вами в этот форс-мажор: банк подождёт и предложит реструктуризацию, или подаст в суд при первой систематической просрочке.
Большинство моих клиентов при покупке новостройки в ипотеку смотрят на три параметра: ставку, первоначальный взнос и ежемесячный платёж. Пункты про досрочное истребование долга и основания для обращения в суд без уведомления читают в лучшем случае бегло.
Что проверять в ипотечном договоре до подписания
Несколько формулировок, на которые стоит смотреть внимательно:
— Сколько просрочек и какой длительности дают банку право требовать досрочного погашения.
— Обязан ли банк уведомить заёмщика и предложить реструктуризацию до обращения в суд, или может подать иск сразу.
— Что считается «существенным изменением финансового положения» — иногда формулировка настолько широкая, что подходит под любую ситуацию.
— Есть ли право заёмщика на реструктуризацию при потере работы, и прописано ли это как обязанность банка, а не как жест доброй воли.
Эти пункты не обсуждаются на этапе одобрения ипотеки менеджером — их нужно читать самостоятельно или с юристом. Разница в формулировках между двумя банками при одинаковой ставке может стоить вам квартиры при одном и том же жизненном сценарии.
Что делать, если просрочки уже начались
Если платёж задерживается, не молчите и не ждите, что банк «поймёт». Обращайтесь письменно, официально, с заявлением на реструктуризацию до того, как накопится критическое количество просрочек. Банк обязан рассмотреть такое заявление, и письменное обращение — это доказательство, что вы искали решение, а не игнорировали проблему. Это меняет позицию в суде, если дело туда всё же дойдёт.
А вы проверяли пункты о досрочном истребовании долга в своём ипотечном договоре, или на этапе подписания смотрели только на ставку и платёж?
Если планируете покупку новостройки в ипотеку и хотите разобраться в условиях до подписания — напишите мне, разберём конкретный договор.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply