Звонит клиентка: «Марина, у меня квартира в доме под реновацию, что с ней делать — продавать сейчас или ждать переселения?» Ответ зависит от конкретного дома, и разница в деньгах бывает огромной.
Программа реновации — самый масштабный проект переселения в стране: в неё включено более 5 000 домов, уже переселено свыше 200 тысяч жителей, построено и передано более 300 новых домов. Казалось бы, всем собственникам должно повезти одинаково — старую хрущевку меняют на новую квартиру. Но практика показывает: результат сильно разнится.
Когда реновация делает квартиру дороже
Квартиры в домах, включённых в программу, часто продаются на 10–20% дороже обычных хрущевок ещё до переселения. Покупатель понимает: он покупает не просто старую квартиру, а фактически будущий новый дом.
Пример из практики — районы Кузьминки и Северное Измайлово. Многие собственники после переселения получили квартиры в новых домах неподалёку от прежней локации. Стоимость таких квартир после переезда вырастала на 20–30%. Логика простая: человек получает новый дом, современную планировку, новые коммуникации, благоустроенный двор — а адрес и район остаются знакомыми. Рынок такой апгрейд оценивает щедро.
Когда роста почти нет
В тех же Кузьминках встречались другие истории. Часть жителей получила квартиры в новых домах на несколько кварталов дальше от метро, ближе к крупным магистралям. Локация оказалась менее удобной, чем была. В таких случаях рост цены — всего 5–10%, а иногда рынок оценивает новую и старую квартиру почти одинаково.
Сам факт «новый дом» не гарантирует прибавку в цене. Решает конкретика: расстояние до метро, соседство с трассой, развитость района. Одна и та же программа для двух соседей по подъезду может обернуться совершенно разным финансовым результатом.
Фактор, который недооценивают
Между покупкой квартиры в хрущевке и реальным переселением может пройти 5–10 лет. За это время меняется рынок, инфраструктура района, ваши личные планы. Купить квартиру «под реновацию» в расчёте на быстрый рост — стратегия для терпеливых, а не для тех, кому нужен результат в ближайший год-два.
Рынок закладывает будущее уже сейчас
Квартиры в домах, попавших в программу, в среднем стоят на 15% дороже аналогичных домов без программы — даже до всякого переселения. Покупатели уже сейчас платят за будущий снос и новую квартиру, которая появится через годы.
Если вы владелец такой квартиры и решаете продать её сегодня, вы уже получаете часть будущей выгоды в текущей цене. А если планируете купить хрущевку под реновацию как инвестицию — эта премия уже сидит в цене, и рассчитывать на кратный рост при перепродаже до переселения не стоит.
Что с этим делать конкретному собственнику
Прежде чем решать «ждать или продавать», я смотрю на три вещи по каждому дому:
— Куда планируется переселение — ближе к метро или дальше, в развитый район или в промзону рядом с магистралью.
— Насколько реалистичны сроки по этому конкретному дому — где-то очередь подходит скоро, где-то программа растянута на годы.
— Что для вас важнее — гарантированные деньги сейчас или потенциально более дорогая квартира через несколько лет ожидания.
Универсального ответа нет. Кому-то реновация принесла ощутимый рост капитала и переезд в квартиру лучше прежней. Кто-то предпочёл продать заранее и не рисковать неопределённостью с локацией и сроками.
Если у вас в собственности квартира в доме под реновацию или вы присматриваете такую квартиру для покупки — разберём конкретный дом и локацию, посчитаем реальные перспективы для вашей ситуации. Напишите мне.
Кстати, разбираю это на живом примере конкретного ЖК — «Dream Riva: квартира на первой линии Москвы-реки — или дорогая иллюзия курорта?»:
https://dzen.ru/a/aiv1cLPDWWdXkU5r
Подписывайтесь на мой Telegram-канал:
https://t.me/AvroraCity
Также веду канал в MAX:
https://max.ru/id220600071668_biz
Если нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки, инвестиционный разбор или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply