Клиентка купила квартиру в Хорошёвском районе под сдачу, полгода сдавала сама — и в итоге пришла ко мне с вопросом: почему в кошельке денег не прибавляется, хотя жилец платит вовремя. Посчитали вместе все расходы — и оказалось, что «сама» стоило дороже, чем через управляющую компанию.
Разберу на цифрах: на словах эта разница не ощущается, а на калькуляторе — очень.
Сколько реально стоит сдавать квартиру самому
Кажется, что самостоятельная сдача бесплатна: разместил объявление, показал квартиру, получил деньги. На деле в эту схему зашиты скрытые расходы, которые считать никто не привык.
Простой в поиске жильца. Средний срок экспозиции квартиры в Москве — от двух недель до полутора месяцев, если сдавать самостоятельно и без опыта. Каждая неделя простоя — это минус арендная плата за этот период. При аренде в 60 тысяч рублей месяц простоя незаметно превращается в минус половину месячного дохода от квартиры за год.
Время на показы. Один жилец смотрит квартиру раз, а если цена завышена — показов может быть десять и больше. Это вечера, рабочее время, нервы.
Юридические риски. Договор, составленный по шаблону из интернета, часто не защищает от порчи имущества, просрочки оплаты, досрочного выезда без предупреждения. У клиентки из моего примера жилец съехал на две недели раньше срока без предупреждения — договор это никак не регулировал, компенсацию получить не удалось.
Коммуникация с жильцом. Прорвало трубу, сломался бойлер, сосед снизу жалуется на шум — все звонки идут собственнику, обычно не вовремя.
Рядом по смыслу лежит Клиентка купила квартиру в новом ЖК за 42 млн, а через полгода узнала, что содержание одного «квадрата» здесь — 320 рублей в месяц. При.
Что входит в услуги управляющей компании
Управляющие компании по аренде в Москве берут от 10 до 20% от суммы аренды в месяц — в зависимости от набора услуг и класса объекта.
За это в комплексе идёт:
— поиск жильца и проверка платежеспособности;
— юридически грамотный договор с защитой интересов собственника;
— контроль оплат и напоминания;
— решение бытовых вопросов без участия владельца;
— контроль состояния квартиры (плановые визиты);
— помощь при выселении, если жилец нарушает условия.
Считаем на реальном примере
Квартира в Хорошёвском районе, аренда 70 тысяч рублей в месяц.
Самостоятельная сдача:
— простой в поиске жильца — 3 недели, минус около 50 тысяч рублей за год;
— потраченное время на показы и переговоры — не считаем в деньгах, но это реальные часы;
— порча имущества при выезде без договора о депозите — минус 25 тысяч рублей на восстановление.
Итого потери за год — порядка 75 тысяч рублей, не считая нервов.
Через управляющую компанию, комиссия 15%:
70 000 × 12 × 0,15 = 126 000 рублей в год.
На первый взгляд кажется, что самому выгоднее. Но это работает только если жилец идеальный, простоев нет, договор без изъянов и никаких форс-мажоров за год не случилось. На практике так бывает редко — особенно если это не единственная сдаваемая квартира и присматривать некогда.
Когда управляющая компания реально выгоднее
Если у собственника несколько объектов — экономия времени становится решающим фактором. Не нужно разрываться между показами разных квартир.
Если квартира в высоком ценовом сегменте — здесь простой в поиске обходится дороже, а требования к жильцу выше. Управляющая компания фильтрует претендентов и снижает риск нежелательного жильца.
Если собственник живёт не в Москве или часто в разъездах — самостоятельно контролировать состояние квартиры физически невозможно.
Когда выгоднее сдавать самому
Если это единственная квартира, район спокойный, спрос стабильно высокий и есть время заниматься арендой лично — самостоятельная сдача может быть дешевле в моменте. Тогда закладывайте бюджет и время на юридическую грамотность договора — именно здесь чаще всего теряют деньги.
Что в итоге
Разница между самостоятельной сдачей и работой через управляющую компанию — это не вопрос «дороже или дешевле» в вакууме. Это вопрос: сколько стоит ваше время, готовы ли вы разбираться в юридических тонкостях и какой уровень риска для вас приемлем.
Если считаете, что переплачиваете за управление, или наоборот — не уверены, что справитесь с арендой самостоятельно, можно вместе посчитать цифры именно по вашей квартире и локации. Если похожая ситуация — напишите мне.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply