Звонок клиента звучал примерно так: «Марина, я подал заявление в Росреестр, требую отменить сделку — меня обманули». И вот тут приходится расстраивать: Росреестр этого не сделает. Никогда. Ни при каких обстоятельствах.
Почему так и что на самом деле нужно делать, если сделку с недвижимостью нужно оспорить.
Может ли Росреестр отменить сделку
Росреестр только что официально это разъяснил: ведомство не уполномочено самостоятельно признавать сделки недействительными. Точка. Оно занимается регистрацией — вносит записи в ЕГРН на основании документов, которые ему приносят. Обмана, принуждения или заблуждения при сделке Росреестр не расследует и решений по ним не выносит.
Так что если вы пришли с заявлением «отмените, меня обманули» — вам вежливо объяснят, что это не их компетенция. И направят туда, куда нужно было идти с самого начала — в суд.
Что нужно доказать в суде, чтобы отменить сделку
Гражданский кодекс даёт конкретный список оснований, при которых сделку можно признать недействительной. Среди них:
Продолжение этой мысли — в статье Эскроу вернёт деньги, но не вернёт два года жизни.
— заблуждение относительно предмета сделки — например, покупатель думал, что берёт квартиру без обременений, а по факту она в залоге;
— заблуждение относительно характера сделки — человека убедили подписать один документ, а по факту он подписал совсем другой;
— заблуждение относительно личности второй стороны — актуально в схемах, где в цепочке появляются подставные лица;
— заблуждение относительно обстоятельств, которые повлияли на решение продать или купить.
Мало заявить «меня обманули» — каждое из этих оснований нужно доказать документально. Переписки, показания свидетелей, экспертизы, справки — весь этот пакет собирается ещё до подачи иска, и от его качества зависит, выиграете вы дело или нет.
В моей практике был случай, когда пожилую собственницу убедили продать квартиру под видом договора ренты — она была уверена, что подписывает совсем другой документ. Доказать заблуждение относительно характера сделки удалось только благодаря записи разговора с риелтором, которую случайно сохранил родственник. Без этой записи суд, скорее всего, встал бы на сторону покупателя — формально документы были оформлены верно.
Что будет после решения суда
Вот тут в игру снова вступает Росреестр — но уже не как участник спора, а как исполнитель. После того как решение суда вступает в законную силу, ведомство меняет запись о переходе права собственности в ЕГРН на основании судебных документов. Само оно стороной конфликта не выступает, а при необходимости может участвовать в процессе как третье лицо — например, если спор касается корректности внесённой записи.
Весь путь такой: сначала суд признаёт сделку недействительной, а уже потом Росреестр технически исполняет это решение и переоформляет запись.
Что происходит с деньгами и квартирой после отмены сделки
Часто забывают, сосредоточившись на «отменить бы сделку», — а что дальше с деньгами. Верховный суд отдельно разъяснял применение двусторонней реституции по делам о мошенничестве с жильём: в общем случае продавцу возвращается квартира, а покупателю — деньги.
Звучит справедливо, но на практике это самая уязвимая часть всей истории. Если мошенник уже потратил полученные деньги, взыскать их с него — отдельная долгая история, которая может растянуться на годы и не факт что закончится успехом. Суд признал сделку недействительной — это одно. А реально получить обратно свои деньги — совсем другое.
Поэтому я всегда говорю клиентам: проверка квартиры и продавца до сделки в разы дешевле и быстрее, чем судебная тяжба после неё. Даже если экспертиза документов и юридическое сопровождение стоят денег — это несравнимо с риском потерять и деньги, и время, а иногда и квартиру.
А у вас была ситуация, когда пришлось оспаривать сделку или хотя бы всерьёз этого опасаться? Что стало главным доказательством в вашу пользу?
Если сталкиваетесь с похожей ситуацией или сомневаетесь в чистоте сделки перед покупкой — напишите мне, разберём детали.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply