За последний месяц у меня было три сделки в одном и том же районе — Хорошёво-Мнёвники — с практически одинаковым бюджетом, около 25 млн рублей. Хороший повод показать, почему одна и та же сумма в одной и той же локации превращается в три совершенно разных результата.
Дело не в бюджете. Дело в том, что человек считает важным.
Клиентка №1: студия у метро для сдачи в аренду
Ольга, 52 года, рассматривала покупку как инвестицию. Задача простая: минимум забот, стабильный денежный поток, ликвидность на случай продажи через 5-7 лет.
Что взяли: студия 26 м² в 7 минутах пешком от метро, в доме от известного застройщика, сдача через полтора года.
Бюджет разложился так:
— квартира — 21,5 млн рублей
— мебель и техника под сдачу — 1,2 млн рублей
— ремонт под аренду (недорогой, но аккуратный) — 900 тыс. рублей
— резерв на риэлторские услуги при сдаче и первые месяцы простоя — 1,4 млн рублей
Расчёт по аренде: студия у метро в этом районе сдаётся сейчас за 55-65 тыс. рублей в месяц. Доходность после всех расходов — около 3,5-4% годовых чистыми, плюс рост стоимости самой квартиры за счёт локации и близости к парку Мнёвники.
Ольга сознательно не гналась за площадью. Для неё главное, чтобы квартира всегда была ликвидна и легко сдавалась.
Если тема близка, посмотрите ещё Как выбрать район Москвы для покупки квартиры: 8 критериев, о которых почти никто не думает заранее.
Клиент №2: трёхкомнатная для семьи с детьми
Дмитрий и его жена искали квартиру для жизни на ближайшие 10-15 лет. Двое детей, нужна школа рядом, желательно вид на воду или парк.
Что взяли: трёхкомнатная квартира 78 м² на 9 этаже, с видом на канал имени Москвы, в доме с закрытым двором и собственной территорией.
Разложение бюджета:
— квартира — 24,3 млн рублей
— отделка под ключ (жили от застройщика без ремонта) — заложили отдельно, вне этого бюджета, ещё около 3,5 млн
Здесь вся сумма ушла в саму квартиру — семья вообще не рассматривала инвестиционную составляющую. Их логика: «Мы платим за то, что дети будут ходить в школу пешком, а не стоять в машине по утрам». Подход рациональный — просто с другими приоритетами.
Разница с Ольгой колоссальная: та же локация, тот же бюджет, но здесь квартира — не актив, а среда для жизни.
Клиентка №3: две квартиры вместо одной
Самый интересный случай. Анна, 46 лет, тоже располагала 25 млн, но решила не покупать одну квартиру, а разделить сумму на две небольшие студии в разных корпусах одного ЖК.
Логика такая:
— студия №1 — 12 млн рублей, для дочери, которая через два года поступит в вуз в Москве
— студия №2 — 12,5 млн рублей, под сдачу в аренду
— оставшиеся 500 тыс. — на оформление и первичную меблировку
Плюс такого решения — диверсификация. Если что-то пойдёт не так с одной квартирой (ремонт, проблемы с арендатором, изменение планов дочери), вторая продолжает работать сама. К тому же две небольшие студии в сумме дают больше квадратных метров, чем одна квартира сопоставимой стоимости — застройщики часто дают за компакт-формат более выгодную цену за м².
Риск тоже есть: две сделки — это два ДДУ, двойные расходы на оформление, и в моменте это менее удобно, чем одна крупная покупка. Но с точки зрения гибкости решение оказалось сильным.
Что объединяет все три истории
Ни один из бюджетов не был потрачен неправильно. У каждого клиента было своё определение ценности:
— для Ольги ценность — денежный поток и ликвидность
— для семьи Дмитрия — качество жизни здесь и сейчас
— для Анны — гибкость и подстраховка на будущее
Локация была одна и та же. Цифра в договоре — плюс-минус одна и та же. А результат — три совершенно разных стратегии, каждая из которых работает именно на своего человека.
Когда ко мне приходят с бюджетом и говорят «покажите, что есть», я всегда сначала спрашиваю не «сколько», а «зачем». 25 млн для инвестора, для семьи и для человека, который подстраховывается на будущее — это разные деньги, даже если цифра на калькуляторе одна.
Если сомневаетесь, какая стратегия подойдёт именно вам с вашим бюджетом — напишите мне, разберём вашу ситуацию конкретно, а не в общих чертах.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply