«Квартира ваша, просто переведите задаток прямо сейчас, я вам верю» — если слышите такое от собственника новостройки по переуступке, разговор окончен, разворачивайтесь.
За десять с лишним лет работы с новостройками Москвы я собрала свой список фраз-маркеров. Звучат они почти всегда одинаково, меняются только декорации: район, метраж, сумма. Расскажу, на что обращаю внимание сама и что советую своим клиентам.
Почему в новостройках мошенники работают иначе, чем на вторичке
При покупке у застройщика напрямую риски мошенничества минимальны: договор долевого участия регистрируется в Росреестре, деньги идут через эскроу-счёт, всё прозрачно. Это правда.
Опасная зона — переуступки прав требования по ДДУ и продажа готовых квартир от частных инвесторов, которые купили на этапе котлована и теперь продают с наценкой. Здесь и разворачиваются схемы: двойные продажи одной и той же квартиры разным покупателям, продажа по доверенности от человека, который давно не выходит на связь, сокрытие того, что права уже заложены в банке.
«У меня уже три покупателя в очереди» — фраза-таймер
Если тема близка, посмотрите ещё Верховный суд разъяснил, когда сделку с квартирой могут отменить даже спустя годы после покупки.
Слышала эту фразу десятки раз, обычно в переговорах по переуступкам в популярных ЖК Москвы, где на пике продаж действительно был ажиотаж. Разница в том, что реальный спрос виден по документам — уведомление застройщика о переуступке, история просмотров, если сделка идёт через агентство. А фраза «есть ещё покупатель» без подтверждения — это способ не дать вам взять паузу.
Что я делаю в такой ситуации: прошу подтвердить факт согласия застройщика на переуступку (для ДДУ это обязательное условие по 214-ФЗ) и беру время на проверку — обычно 2–3 дня хватает, чтобы поднять всю историю объекта. Если продавец за эти дни находит «другого покупателя» — значит, либо блефовал, либо сделка была рискованной с самого начала, и вы ничего не потеряли.
«Согласие банка на переуступку — формальность, оформим задним числом»
Это отдельная больная тема именно для новостроек. Если квартира куплена в ипотеку и права требования ещё не погашены, переуступка без письменного согласия банка-кредитора юридически ничтожна. Продавец, который предлагает «решить вопрос после», по сути предлагает вам купить право, которое ему не принадлежит в полном объёме.
По Гражданскому кодексу уступка требования по обязательству, где нужно согласие должника или третьего лица, без такого согласия может быть признана недействительной. Восстановить деньги в этом случае — долгий и не всегда успешный процесс через суд.
«Продаю от лица родственника, он в отъезде, я по доверенности всё решу»
Доверенность — рабочий и законный инструмент. Проблема не в ней самой, а в том, что многие покупатели не проверяют её подлинность и не звонят напрямую собственнику. У меня в практике был случай: клиентка почти внесла аванс за переуступку, где продавец действовал по доверенности от собственника ДДУ. Я настояла на видеозвонке с самим собственником — оказалось, человек уже полгода не в курсе, что квартиру продают, доверенность была оформлена давно для других целей и формально ещё действовала.
Проверить доверенность можно через реестр отменённых доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты — это бесплатно и занимает пару минут. Игнорировать этот шаг при сделке с переуступкой — то же самое, что подписывать договор не глядя.
«Оплатим через расписку, чтобы не платить налоги»
Схема стара как мир, но на рынке новостроек звучит иначе: «давайте укажем в договоре переуступки меньшую сумму, а разницу — наличными». Формально вы соглашаетесь на занижение цены сделки. Реально в случае спора или расторжения вернуть можно будет только сумму, указанную в договоре. Разница, переданная наличными, юридически не существует.
«Задаток не глядя, документы позже»
Для новостроек это звучит как «сначала аванс, потом покажу договор переуступки и справку об отсутствии задолженности перед застройщиком». Пока вы не увидели оригинал ДДУ, выписку из реестра требований (если она есть) и подтверждение оплаты всех взносов продавцом застройщику — деньги переводить рано. Бывает, что переуступка продаётся при непогашенном долге по ДДУ, и тогда обязательства по доплате переходят к вам вместе с квартирой.
А у вас была ситуация, когда продавец квартиры или переуступки торопил с решением? Что вы сделали — отказались или всё же рискнули?
Если сейчас смотрите переуступку или квартиру от инвестора и что-то в разговоре с продавцом настораживает — напишите мне, разберём вашу ситуацию конкретно.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply