Клиентка на днях сказала мне: «Марина, я лучше куплю двушку в хрущевке в Раменках, чем студию в новом ЖК за МКАД». Я её не отговаривала.
Ещё лет пять назад такая фраза звучала бы странно. Новостройка — это рост цены, современные коммуникации, паркинг, консьерж. Хрущевка — это возраст, изношенные трубы и потолки два пятьдесят. Но рынок Москвы устроен сложнее, чем «новое = выгодно». Об этом сейчас говорят и аналитики, и мои коллеги-риелторы.
Почему новостройка перестала быть гарантией роста
Раньше схема работала почти без сбоев: купил на котловане — через два-три года цена выросла на 20-30%. Причём почти в любой локации.
Сейчас так уже не работает. По данным ДОМ.РФ, объём предложения на рынке новостроек в Москве и Московской области остаётся высоким, а покупательская активность зависит от доступности ипотеки при текущей ключевой ставке ЦБ. Когда предложения много, а спрос сдержан из-за дорогой ипотеки, застройщики удерживают цены скидками и рассрочками, а не поднимают их.
К этому добавляется расположение. Новые кварталы часто строят на присоединённых территориях, в промзонах, у МКАД — там, где земля дешевле. Там рост цены совсем не гарантирован: слишком много конкурентов рядом, слишком долго достраивается инфраструктура.
Почему хрущевки в Москве вдруг стали интересны
Тем, кто дочитал, пригодится Реновация в Москве: почему одна хрущевка приносит владельцу миллионы, а соседняя — почти ничего.
У пятиэтажек есть то, чего не купишь ни за какие деньги в новостройке — возраст района.
Их строили в 1950-60-х, когда Москва была компактнее. В итоге многие хрущевки оказались:
— в пяти-семи минутах пешком от метро;
— рядом с парками, которые формировались десятилетиями;
— в районах со сложившейся социальной средой — школы, поликлиники, дворы с деревьями в три обхвата.
Построить такую же плотность инфраструктуры с нуля в новом районе — вопрос лет десяти, если не больше. Пока в кирпичной панельке в Черёмушках у подъезда растёт липа, посаженная в 1962 году, в новом ЖК на присоединённых территориях только завозят саженцы.
Ко мне регулярно приходят клиенты с семьями, у которых на первом месте не квадратные метры, а «чтобы ребёнок мог сам дойти до школы» и «чтобы поликлиника была не через два автобуса». И тут хрущевка в обжитом районе иногда выигрывает у ЖК в чистом поле с обещанием школы «к 2029 году».
А правда, что все хрущевки снесут?
Это главный миф, который мешает трезво считать. Массовой программы сноса пятиэтажек по всей стране не существует.
В Москве действительно работает программа реновации — в неё вошли тысячи домов, и по ним есть конкретные сроки переселения. Если ваша хрущевка попала в программу, это отдельная история: смотрите очередность дома, а не покупайте «на всякий случай».
Но огромная часть пятиэтажек в реновацию не входит и сноситься не планирует. После капремонта такие дома продолжают эксплуатироваться десятилетиями — при условии, что несущие конструкции в порядке. Каждый дом здесь смотрится индивидуально: год постройки, серия, состояние коммуникаций, включён ли в программу капремонта.
Так что покупка «хрущевки, которую вот-вот снесут» — это либо конкретный расчёт по программе реновации, либо квартира в старом доме без всяких перспектив сноса. Третьего не дано.
Когда новостройка всё-таки выигрывает
Я не призываю бежать скупать пятиэтажки. У новостроек остаются реальные плюсы: новые инженерные сети, лифты, подземный паркинг, энергоэффективные технологии, продуманные дворы без машин. Новостройки чаще попадают под льготные ипотечные программы — а это для многих покупателей решающий фактор при текущих ставках.
Если бюджет позволяет купить новостройку в обжитом районе, а не за МКАД — это часто лучший вариант. Проблема возникает, когда выбор стоит между хрущевкой у метро в центре и новостройкой в новом районе на выселках. Здесь есть расчёт под конкретную семью, конкретные цели и горизонт владения квартирой.
Как считать в вашем случае
Смотрите на три вещи: входит ли дом в программу реновации (если это Москва), насколько развита инфраструктура в районе новостройки сейчас, а не в обещаниях застройщика, и на какой срок вы покупаете — для жизни или на перепродажу через три-пять лет.
Если похожая дилемма стоит перед вами — напишите мне, разберём вашу ситуацию с конкретными цифрами и адресами.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply