Каждую неделю мне пишут: «Мы выбираем ЖК, но переживаем — вдруг застройщик обманет». И почти всегда следом: «Хотя там же эскроу, значит, всё безопасно?»
Эскроу изменил рынок новостроек. Но он закрывает не все риски, а один конкретный. Если вы думаете, что купили полную страховку от всех бед, вас может ждать неприятный сюрприз.
Как на самом деле работает эскроу-счёт
Механика простая. Вы переводите деньги не застройщику, а на специальный счёт в банке. Застройщик их не видит и не может тратить на стройку — он строит на кредитные средства банка, это называется проектным финансированием. Как только дом сдан и вы получили ключи, банк переводит деньги застройщику.
Смысл в одном: если застройщик банкротится до сдачи дома, ваши деньги не сгорают вместе с его компанией — банк их вам вернёт.
Это решило главную проблему рынка десятилетия назад — обманутых дольщиков, которые платили напрямую застройщику и оставались без денег и без квартиры. С июля 2019 года эскроу стал обязательным механизмом для всех новостроек с привлечением средств граждан — это закреплено в законе о долевом строительстве (214-ФЗ).
Дальше начинаются нюансы, о которых застройщики скромно молчат.
Когда эскроу не защитит от долгой стройки
Об этом у меня есть отдельный материал: Эскроу-счёт: почему ваши деньги при покупке новостройки защищены лучше, чем вы думаете.
Эскроу гарантирует возврат денег, если проект не достроен. Но не гарантирует, что дом сдадут в срок.
У меня был клиент, который купил квартиру в ЖК на юго-востоке Москвы с эскроу-счётом и был спокоен. Через полтора года сдача сдвинулась на десять месяцев. Деньги никуда не пропали, банк их не потерял — но человек продолжал платить ипотеку и снимать жильё одновременно. Основной капитал он не потерял, но потерял почти год комфортной жизни и приличную сумму на аренде.
Эскроу защищает деньги. Он не защищает ваше время и не компенсирует моральные издержки долгостроя.
Что происходит, если банк, где открыт эскроу-счёт, лишится лицензии
Об этом вообще никто не думает на этапе покупки.
Деньги на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов, но лимит — 10 млн рублей на одного вкладчика в одном банке. Для квартиры в спальном районе это, возможно, покрывает всю сумму. Но если вы покупаете квартиру в Хамовниках или Раменках за 25–40 млн рублей, а у банка, где открыт эскроу, отзывают лицензию — вернут только 10 миллионов. Остальное придётся требовать через процедуру ликвидации банка, и совсем не факт, что вы дождётесь всей суммы.
При покупке дорогой квартиры имеет смысл смотреть не только на застройщика, но и на банк, который ведёт проект. Крупные системообразующие банки — это не гарантия, но риск там ниже.
Эскроу не защищает от изменений в проекте
Отдельная история — когда деньги в безопасности, а сама квартира на выходе оказывается не такой, как вы себе представляли.
Застройщик может изменить проект: убрать часть благоустройства, заменить отделку входных групп, сдвинуть сроки ввода социальной инфраструктуры. Формально это не нарушение договора долевого участия, если характеристики самой квартиры не изменились. Эскроу здесь ни при чём — деньги дойдут до застройщика после сдачи дома, а претензии по качеству двора или соседней школы вы будете решать отдельно, уже постфактум.
Я всегда советую клиентам смотреть не только на факт эскроу, но и на проектную декларацию — там прописаны конкретные обязательства застройщика, и на неё можно ссылаться, если что-то пошло не так.
Что эскроу действительно гарантирует
Механизм полностью убрал классический риск «заплатил и остался ни с чем», который массово ломал жизни людям в 2010-х. Если стройка встанет насовсем и застройщик обанкротится, деньги в пределах страховой суммы вам вернут. Это защита капитала, и отказываться от неё точно не стоит.
Просто нужно понимать границы этой защиты: эскроу спасает деньги, но не спасает от сдвига сроков, изменений проекта и рисков, связанных с самим банком, а не застройщиком.
Что делать покупателю на практике
Перед сделкой стоит проверить три вещи: надёжность банка, который ведёт эскроу-счета проекта, историю застройщика по предыдущим объектам — сдавал ли он их в срок, и проектную декларацию — что именно обещано в благоустройстве и инфраструктуре, а что оставлено на усмотрение застройщика.
Если сумма покупки превышает 10 млн рублей, стоит обсудить с банком и застройщиком возможность распределения средств между несколькими эскроу-счетами в разных банках — некоторые крупные проекты такую опцию предоставляют.
Если разбираетесь с конкретным ЖК и хочется понять, что стоит за красивой презентацией — напишите мне, разберём вместе.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply