Клиент на днях спросил: «Марина, а правда что за 9,5 млн в Москве уже вообще ничего не купить?» Купить можно. Вопрос — что именно и готовы ли вы к тому, что скрывается за такой ценой.
Это не про новостройки, если вы ждали именно их. По данным ДОМ.РФ, средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы давно ушла за 350–400 тысяч рублей, и однушка в приличном ЖК начинается от 12–13 млн. Бюджет 9,5–11 млн — это вторичный рынок, причём его нижний сегмент. Смотреть нужно на логику, по которой формируется такая цена, а не просто листать объявления.
Из чего складывается цена в 300 тысяч за метр
Когда я вижу однушку за 9,5 млн внутри МКАД, я сразу смотрю на три вещи: год постройки дома, этаж и удалённость от метро. Как правило, совпадают все три фактора сразу — это и даёт скидку к рынку.
Панельные дома серий 1960–1970-х годов постройки — это база бюджетного сегмента. Малогабаритные кухни, изношенные коммуникации, отсутствие лифтов в части домов. Первый этаж отнимает от цены ещё 7–10% относительно среднего этажа — это устойчивая закономерность, которую подтверждает любой риэлтор с опытом. Отсутствие метро в шаговой доступности — минус ещё 10–15% к стоимости метра.
Здесь я разбирала похожий случай: Квартира в Москве за 6 млн рублей: где реально найти и что за эти деньги дадут.
Сложите три этих фактора — и вы получите ту самую цену в 300 тысяч за метр вместо 400+ в среднем по городу.
Почему район важнее, чем кажется
У меня был случай: клиентка присматривала однушку в двух вариантах — один у промзоны на юго-востоке, другой в спальном районе севера столицы. Разница в цене — около 500 тысяч рублей. Она выбрала более дорогой вариант, и через полгода была права: перепродать квартиру у действующей промзоны оказалось сложнее, спрос там ниже, торг при продаже жёстче.
Промышленные районы и территории рядом с крупными транспортными развязками — это всегда риск для последующей ликвидности. Купить дешевле получится, а вот продать потом с той же лёгкостью — не факт. Если квартира берётся не для жизни на 15 лет, а как актив или временное решение, этот момент нужно закладывать в расчёт с самого начала.
На что реально можно рассчитывать за 9,5–11 млн
В этом бюджете внутри МКАД сейчас доступны:
— однушки 29–33 кв.м на первых-вторых этажах панельных и блочных домов 1960–1990-х годов;
— локации без метро в прямой доступности, либо с пешей доступностью 10–17 минут;
— дома, где почти наверняка потребуется вложение в ремонт — от косметического до капитального.
Отдельно стоит смотреть на планы развития метро. Станции, которые открываются или должны открыться в ближайшие годы, способны за 1–2 года поднять цену метра в районе на 10–15%. Если рядом с рассматриваемой квартирой строится новая ветка — это отложенный рост стоимости, который вы покупаете сегодня по старой цене.
Стоит ли ждать снижения цены дальше
Вопрос, который мне задают чаще всего: подождать ли ещё, вдруг цены упадут ниже. Универсального ответа нет, но есть логика. По данным Банка России, ключевая ставка остаётся высокой, ипотека дорогая, и часть покупателей отложила решение — отсюда и торг, о котором говорят продавцы бюджетного сегмента. Но нижняя граница цены на квартиры внутри МКАД определяется не только спросом, но и стоимостью альтернативного жилья: снять квартиру в Москве сейчас тоже недёшево, и многие в итоге выбирают купить даже в сложном формате, чем продолжать платить за аренду.
Торг в этом сегменте реален — 3–7% от заявленной цены на просевшем спросе получить можно. Но рассчитывать на обвал в 20–30% не стоит: слишком велик отложенный спрос тех, кто ждёт снижения ставки.
А вы бы взяли однушку на первом этаже без метро рядом ради экономии в полмиллиона, или доплатили бы за более ликвидную локацию?
Если присматриваетесь к бюджетной квартире в Москве и не уверены, стоит ли рассматривать конкретный район или дом — напишите мне, разберём вместе.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply