Author: avroracity

Клиент присылает расчёт из ипотечного калькулятора: одобрят 14 млн. Приходит в банк — а там 7. Разница не в ставке и не в ошибке менеджера, а в том, что калькулятор на сайте и скоринг банка — это два разных мира.

Расскажу, как банк на самом деле считает ваш максимум и что реально можно подвинуть, а что нет.

Как банк считает ПДН — и почему это главная цифра

ПДН — показатель долговой нагрузки. Банк России требует от банков считать его по каждому заёмщику: сколько от дохода уходит на все кредитные платежи, включая будущий ипотечный.

Формула простая: сумма всех ежемесячных платежей делится на подтверждённый доход. У большинства банков комфортный порог — 50%. Выше 50% нужно больше собственных средств или созаёмщик. Выше 80% банк обязан по надбавкам ЦБ резервировать на такой кредит намного больше капитала, и ему это невыгодно.

Вот и вся разгадка разницы между калькулятором и реальным одобрением. Калькулятор на сайте считает от заявленного дохода в 300 тысяч. Скоринг — от подтверждённого. А это разные суммы.

Что банк реально засчитывает в доход

Если тема близка, посмотрите ещё Созаёмщик по ипотеке: почему это не «просто подпись» на бумаге.

У меня был клиент, который планировал квартиру в Хорошёво-Мнёвниках. Показывал доход 350 тысяч рублей — часть по 2-НДФЛ, часть в конверте, плюс сдача второй квартиры в аренду. Банк засчитал только официальную часть — 180 тысяч. Максимум по ипотеке упал почти вдвое.

Что банки обычно учитывают без вопросов:
— зарплата по 2-НДФЛ или справке по форме банка за 6–12 месяцев
— доход ИП по декларации
— дивиденды, если они стабильны и подтверждены за пару лет

Что учитывают с оговорками или не учитывают вовсе:
— аренда — только если доход задекларирован (самозанятость, НПД, ИП)
— премии и бонусы — часто берут не полностью, а усреднённо
— доход супруга, если он не созаёмщик — не считается вообще

Вывод: если часть дохода в тени, легализуйте её заранее, за полгода-год до сделки. Банк смотрит на историю, а не на разовую справку.

Как считаются уже действующие кредиты — и почему автокредит съедает больше, чем кажется

Второй момент, который ломает расчёты клиентов, — учёт текущей долговой нагрузки. В ПДН попадает не остаток долга, а ежемесячный платёж по всем открытым кредитам и лимитам.

Проблема в кредитных картах. Даже неиспользуемый лимит в 300–500 тысяч рублей банк по методике ЦБ обязан учесть в расчёте — как будто вы обязаны платить минимальный взнос по всей сумме лимита. У меня клиентка перед сделкой закрыла две неиспользуемые карты с общим лимитом 800 тысяч — и одобренная сумма выросла почти на 1,5 млн рублей.

Что стоит сделать за 2–3 месяца до похода в банк:
— закрыть неиспользуемые кредитки
— погасить мелкие потребительские кредиты, даже если платёж небольшой
— не открывать рассрочки на технику и мебель — это тоже кредитная история, и она портит картину прямо перед сделкой

Как первоначальный взнос двигает максимум

Многие считают, что взнос влияет только на сумму кредита. На деле он двигает ещё и ставку — через категории риска, которые банк присваивает сделке.

Чем выше взнос от стоимости квартиры, тем ниже надбавка к ставке за риск. Разница между взносом в 20% и 40% может составлять 1–1,5 процентных пункта по ставке. А это прямое влияние на ежемесячный платёж и на предельную сумму, которую банк готов одобрить при том же ПДН.

Пример: при доходе в 300 тысяч рублей и комфортном ПДН в 50% ежемесячный платёж не должен превышать 150 тысяч. При ставке 21% годовых на 20 лет это около 11–12 млн рублей кредита. Снижение ставки на 1,5 пункта за счёт большего взноса добавляет к сумме кредита примерно 700–900 тысяч при том же платеже.

Что реально можно сделать за месяц до заявки

— Собрать все справки о доходе за максимально длинный период, а не за последние 2–3 месяца
— Закрыть карты и мелкие кредиты
— Если доход семейный — оформить супруга созаёмщиком, а не полагаться на «общий бюджет»
— Проверить кредитную историю через Госуслуги — иногда там висят закрытые, но не отражённые как закрытые долги, которые портят скоринг
— Рассмотреть увеличение взноса даже на 5–10% — эффект на ставку часто больше, чем кажется

Сколько у вас разошёлся расчёт из калькулятора с реальным одобрением банка, и что оказалось причиной?

Если разбираетесь с похожей ситуацией и не понимаете, откуда банк взял свою цифру, напишите мне — разберём ваш случай и посчитаем, что можно подвинуть.

Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer

Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer

Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.

Ко мне регулярно приходят с фразой: «Сын берёт ипотеку, я буду созаёмщиком, это ведь формальность?» И каждый раз приходится объяснять: формальности здесь нет никакой. Созаёмщик отвечает по кредиту деньгами и имуществом ровно так же, как основной заёмщик — банку всё равно, кто из вас двоих будет платить.

Расскажу, как это выглядит на реальных сделках с новостройками в Москве, где я вижу эту историю чаще всего.

Кто такой созаёмщик и почему банк его требует

Банк подключает созаёмщика, когда доход основного заёмщика не тянет нужную сумму кредита. Классическая ситуация: молодая пара покупает однушку в новостройке на юго-востоке Москвы, у обоих доход в сумме позволяет одобрить ипотеку 12–14 млн, а поодиночке — нет. Или взрослый сын покупает квартиру, а родители подключаются созаёмщиками, чтобы увеличить одобряемую сумму.

Формально созаёмщик и заёмщик равны перед банком. Оба подписывают кредитный договор, оба несут солидарную ответственность — это значит, что банк вправе требовать всю сумму долга с любого из них, не разбираясь, кто «должен был платить по факту». Если основной заёмщик перестал платить, банк звонит созаёмщику и требует деньги с него, причём немедленно и в полном объёме, а не пропорционально какой-то доле.

Что реально грозит созаёмщику, если платежи прекратились

Здесь я разбирала похожий случай: 5 лет копить на первый взнос в Москве: почему высокая зарплата не спасает от долгого пути к ипотеке.

Первое и самое неприятное — испорченная кредитная история. Даже если созаёмщик ни рубля не вносил и вообще не в курсе, что платежи просрочены, просрочка ляжет в его историю точно так же, как в историю основного заёмщика. Я вижу это постоянно: человек через пару лет приходит покупать себе квартиру, а банк отказывает — потому что где-то там «висит» чужая ипотека, по которой были просрочки.

Второе — созаёмщика могут обязать платить по решению суда. Если банк подаёт в суд на взыскание долга, ответчиками идут все, кто подписал кредитный договор. Дальше стандартная процедура: арест счетов, удержание из зарплаты, в тяжёлых случаях — обращение взыскания на имущество созаёмщика, даже если оно не имеет отношения к купленной квартире.

Третье, о чём часто забывают: созаёмщик не всегда становится собственником. Это разные роли. Можно быть созаёмщиком по кредиту и не иметь никакой доли в квартире — нести полную финансовую ответственность, но не иметь права ни жить в этой квартире, ни продать её, ни получить компенсацию, если что-то пойдёт не так. На своих сделках я всегда проговариваю с клиентами этот момент отдельно: если вы вписываетесь в кредит, но не в право собственности — зафиксируйте это письменно, лучше отдельным соглашением у нотариуса, а не на словах «мы же семья».

Как это работает при разводе, продаже или смерти созаёмщика

Отдельная больная тема — что происходит с обязательствами созаёмщика, если меняется семейная ситуация. При разводе созаёмщик по-прежнему остаётся обязанным перед банком, даже если по итогам раздела имущества квартира целиком отходит другому супругу. Банку договорённости между бывшими супругами не важны — в кредитном договоре как стояли две фамилии, так и стоят, пока не проведено официальное исключение созаёмщика из договора. А банки идут на это неохотно и обычно требуют подтверждения, что оставшийся заёмщик тянет платежи в одиночку.

Если созаёмщик умирает, его доля обязательств, как правило, переходит наследникам вместе с остальным имуществом — по нормам Гражданского кодекса РФ о наследовании долгов в пределах стоимости наследственной массы. На практике это означает, что родственники, унаследовавшие даже небольшую долю в другом имуществе умершего, могут получить в довесок и обязательство по чужой ипотеке.

Как обезопасить себя, если просят стать созаёмщиком

Первое — трезво оцените, готовы ли вы фактически платить всю сумму кредита, если основной заёмщик пропадёт из уравнения: потеряет работу, заболеет, разведётся, уедет. Спросите себя не «доверяю ли я человеку», а «потяну ли я эту ипотеку один, если придётся».

Второе — уточните в банке при подаче заявки, можно ли оформить созаёмщика с ограниченной ответственностью или без права на долю, если вам это подходит. Такие условия прописываются не в самом кредитном договоре, а чаще регулируются дополнительными соглашениями между сторонами, поэтому проговорите это с юристом заранее, а не постфактум.

Третье — если вы подключаетесь как созаёмщик к родственнику, покупающему новостройку, настаивайте на письменной договорённости о порядке платежей и о том, что будет с долей в квартире. Устные договорённости в семье прекрасно работают, пока всё хорошо, и совершенно бесполезны, когда доходит до банка или суда.

А у вас был опыт, когда пришлось стать созаёмщиком у родственника — и как договаривались о том, кто и как платит?

Если сейчас решаете, стоит ли подключаться созаёмщиком к чужой ипотеке или как оформить сделку так, чтобы не рисковать своим будущим жильём — напишите мне, разберём вашу ситуацию конкретно.

Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer

Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer

Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.

Клиент недавно прислал скрин из чата с застройщиком: «Первый год платите 990 рублей в месяц». Обрадовался, чуть не подписал ДДУ в тот же день. Хорошо, что позвонил мне сначала.

Траншевая ипотека — не обман и не подарок. Это инструмент, который отлично работает в одних сценариях и жёстко бьёт по карману в других. Разберём механику.

Как устроена траншевая ипотека на самом деле

Обычная ипотека: банк выдаёт всю сумму сразу, застройщик получает деньги на эскроу-счёт, а вы с первого месяца платите проценты на весь кредит.

Траншевая схема разбивает выдачу на части. Например:
— первый транш 500 тысяч рублей уходит сразу
— второй транш — оставшиеся 8-10 млн — выдаётся ближе к сдаче дома или вообще после неё

Пока выдан только первый транш, вы платите проценты только с него. Отсюда и платёж в 500-1000 рублей — это проценты с суммы в 300-500 тысяч, а не с полной стоимости квартиры.

Как только банк выдаёт второй транш, платёж резко подскакивает до размера обычного ипотечного взноса. Условно с 1000 рублей до 90-120 тысяч.

Почему застройщики так активно предлагают эту схему

Дело не в заботе о покупателе. У застройщика два интереса.

Тем, кто дочитал, пригодится Субсидированная ипотека от застройщика 5%: где подвох и почему квартира может стоить на несколько миллионов дороже.

Первый — скорость продаж. Низкий стартовый платёж снимает психологический барьер у людей, которые боятся сразу тянуть полную ипотечную нагрузку вместе с арендой текущего жилья.

Второй, более важный — субсидирование ставки. Банк даёт застройщику сниженную ставку по ипотеке в обмен на то, что деньги на эскроу поступают позже. Пока транш не выдан в полном объёме, застройщик недополучает финансирование стройки в моменте, зато покупатель видит красивую ставку в рекламе — 3-4% вместо рыночных значений.

По сути, застройщик платит банку за скидку по ставке, а покупатель платит застройщику эту скидку через цену квартиры — она в таких проектах обычно на 3-7% выше, чем аналогичный лот с обычной ипотекой.

Кому эта схема реально подходит

Траншевая ипотека работает как инструмент в трёх ситуациях.

Продажа старой квартиры под покупку новой. Пока идёт продажа, платите копейки, второй транш выдаётся после того, как деньги от продажи закрывают часть кредита или гасят его досрочно.

Ожидаемый крупный доход. Бонус, продажа бизнеса, наследство — если знаете точную дату поступления денег и она совпадает со сроком выдачи второго транша.

Инвестиционная покупка на котловане с перепродажей до сдачи. Здесь минимальный платёж снижает расходы на удержание актива до момента продажи по переуступке.

Во всех остальных случаях это отложенная бомба.

Что чаще всего идёт не так

У меня был клиент, купивший квартиру в Люберцах по траншу с прицелом продать вторичку за полгода. Вторичка не продалась ни за полгода, ни за год — рынок вторичного жилья просел, покупатели ждали снижения ставок. Второй транш банк всё равно выдал по графику, платёж вырос с 800 рублей до 95 тысяч, а старую квартиру пришлось продавать в минус, лишь бы закрыть кассовый разрыв.

Второй частый сценарий — банк выдаёт второй транш не в день сдачи дома, а по своему графику, прописанному в кредитном договоре. Иногда это происходит раньше, чем ожидает покупатель, особенно если стройка идёт с опережением.

Третий момент, о котором почти никто не спрашивает: пока выдан только первый транш, в некоторых банках вы уже платите страховку на полную сумму кредита. Это лишние 15-40 тысяч в год, которые в рекламных расчётах не показывают.

На что смотреть перед подписанием

Прежде чем соглашаться на транши, получите у банка три цифры письменно, а не на словах менеджера:

— точную дату выдачи второго транша (привязана к сдаче дома или к фиксированной дате)
— размер платежа после выдачи второго транша при текущей ставке
— условия страхования на весь период до полной выдачи кредита

И честно ответьте себе на вопрос: если второй транш выдадут завтра, потяну ли я полный платёж уже сейчас, без всяких «если продастся» и «если придёт бонус».

Если ответ да — схема выгодна, вы получаете рассрочку по факту и экономите на процентах в первые месяцы. Если ответ нет — вы просто откладываете проблему на полгода-год вперёд, и она никуда не денется.

А вы бы согласились на платёж в 800 рублей первый год, зная, что потом он вырастет в сто раз?

Если считаете конкретный вариант с траншами по своей квартире — пришлите условия, вместе прикинем, где здесь реальная выгода, а где маркетинг.

Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer

Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer

Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.