Ко мне регулярно приходят с фразой: «Сын берёт ипотеку, я буду созаёмщиком, это ведь формальность?» И каждый раз приходится объяснять: формальности здесь нет никакой. Созаёмщик отвечает по кредиту деньгами и имуществом ровно так же, как основной заёмщик — банку всё равно, кто из вас двоих будет платить.
Расскажу, как это выглядит на реальных сделках с новостройками в Москве, где я вижу эту историю чаще всего.
Кто такой созаёмщик и почему банк его требует
Банк подключает созаёмщика, когда доход основного заёмщика не тянет нужную сумму кредита. Классическая ситуация: молодая пара покупает однушку в новостройке на юго-востоке Москвы, у обоих доход в сумме позволяет одобрить ипотеку 12–14 млн, а поодиночке — нет. Или взрослый сын покупает квартиру, а родители подключаются созаёмщиками, чтобы увеличить одобряемую сумму.
Формально созаёмщик и заёмщик равны перед банком. Оба подписывают кредитный договор, оба несут солидарную ответственность — это значит, что банк вправе требовать всю сумму долга с любого из них, не разбираясь, кто «должен был платить по факту». Если основной заёмщик перестал платить, банк звонит созаёмщику и требует деньги с него, причём немедленно и в полном объёме, а не пропорционально какой-то доле.
Что реально грозит созаёмщику, если платежи прекратились
Здесь я разбирала похожий случай: 5 лет копить на первый взнос в Москве: почему высокая зарплата не спасает от долгого пути к ипотеке.
Первое и самое неприятное — испорченная кредитная история. Даже если созаёмщик ни рубля не вносил и вообще не в курсе, что платежи просрочены, просрочка ляжет в его историю точно так же, как в историю основного заёмщика. Я вижу это постоянно: человек через пару лет приходит покупать себе квартиру, а банк отказывает — потому что где-то там «висит» чужая ипотека, по которой были просрочки.
Второе — созаёмщика могут обязать платить по решению суда. Если банк подаёт в суд на взыскание долга, ответчиками идут все, кто подписал кредитный договор. Дальше стандартная процедура: арест счетов, удержание из зарплаты, в тяжёлых случаях — обращение взыскания на имущество созаёмщика, даже если оно не имеет отношения к купленной квартире.
Третье, о чём часто забывают: созаёмщик не всегда становится собственником. Это разные роли. Можно быть созаёмщиком по кредиту и не иметь никакой доли в квартире — нести полную финансовую ответственность, но не иметь права ни жить в этой квартире, ни продать её, ни получить компенсацию, если что-то пойдёт не так. На своих сделках я всегда проговариваю с клиентами этот момент отдельно: если вы вписываетесь в кредит, но не в право собственности — зафиксируйте это письменно, лучше отдельным соглашением у нотариуса, а не на словах «мы же семья».
Как это работает при разводе, продаже или смерти созаёмщика
Отдельная больная тема — что происходит с обязательствами созаёмщика, если меняется семейная ситуация. При разводе созаёмщик по-прежнему остаётся обязанным перед банком, даже если по итогам раздела имущества квартира целиком отходит другому супругу. Банку договорённости между бывшими супругами не важны — в кредитном договоре как стояли две фамилии, так и стоят, пока не проведено официальное исключение созаёмщика из договора. А банки идут на это неохотно и обычно требуют подтверждения, что оставшийся заёмщик тянет платежи в одиночку.
Если созаёмщик умирает, его доля обязательств, как правило, переходит наследникам вместе с остальным имуществом — по нормам Гражданского кодекса РФ о наследовании долгов в пределах стоимости наследственной массы. На практике это означает, что родственники, унаследовавшие даже небольшую долю в другом имуществе умершего, могут получить в довесок и обязательство по чужой ипотеке.
Как обезопасить себя, если просят стать созаёмщиком
Первое — трезво оцените, готовы ли вы фактически платить всю сумму кредита, если основной заёмщик пропадёт из уравнения: потеряет работу, заболеет, разведётся, уедет. Спросите себя не «доверяю ли я человеку», а «потяну ли я эту ипотеку один, если придётся».
Второе — уточните в банке при подаче заявки, можно ли оформить созаёмщика с ограниченной ответственностью или без права на долю, если вам это подходит. Такие условия прописываются не в самом кредитном договоре, а чаще регулируются дополнительными соглашениями между сторонами, поэтому проговорите это с юристом заранее, а не постфактум.
Третье — если вы подключаетесь как созаёмщик к родственнику, покупающему новостройку, настаивайте на письменной договорённости о порядке платежей и о том, что будет с долей в квартире. Устные договорённости в семье прекрасно работают, пока всё хорошо, и совершенно бесполезны, когда доходит до банка или суда.
А у вас был опыт, когда пришлось стать созаёмщиком у родственника — и как договаривались о том, кто и как платит?
Если сейчас решаете, стоит ли подключаться созаёмщиком к чужой ипотеке или как оформить сделку так, чтобы не рисковать своим будущим жильём — напишите мне, разберём вашу ситуацию конкретно.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply