Клиент присылает расчёт из ипотечного калькулятора: одобрят 14 млн. Приходит в банк — а там 7. Разница не в ставке и не в ошибке менеджера, а в том, что калькулятор на сайте и скоринг банка — это два разных мира.
Расскажу, как банк на самом деле считает ваш максимум и что реально можно подвинуть, а что нет.
Как банк считает ПДН — и почему это главная цифра
ПДН — показатель долговой нагрузки. Банк России требует от банков считать его по каждому заёмщику: сколько от дохода уходит на все кредитные платежи, включая будущий ипотечный.
Формула простая: сумма всех ежемесячных платежей делится на подтверждённый доход. У большинства банков комфортный порог — 50%. Выше 50% нужно больше собственных средств или созаёмщик. Выше 80% банк обязан по надбавкам ЦБ резервировать на такой кредит намного больше капитала, и ему это невыгодно.
Вот и вся разгадка разницы между калькулятором и реальным одобрением. Калькулятор на сайте считает от заявленного дохода в 300 тысяч. Скоринг — от подтверждённого. А это разные суммы.
Что банк реально засчитывает в доход
Если тема близка, посмотрите ещё Созаёмщик по ипотеке: почему это не «просто подпись» на бумаге.
У меня был клиент, который планировал квартиру в Хорошёво-Мнёвниках. Показывал доход 350 тысяч рублей — часть по 2-НДФЛ, часть в конверте, плюс сдача второй квартиры в аренду. Банк засчитал только официальную часть — 180 тысяч. Максимум по ипотеке упал почти вдвое.
Что банки обычно учитывают без вопросов:
— зарплата по 2-НДФЛ или справке по форме банка за 6–12 месяцев
— доход ИП по декларации
— дивиденды, если они стабильны и подтверждены за пару лет
Что учитывают с оговорками или не учитывают вовсе:
— аренда — только если доход задекларирован (самозанятость, НПД, ИП)
— премии и бонусы — часто берут не полностью, а усреднённо
— доход супруга, если он не созаёмщик — не считается вообще
Вывод: если часть дохода в тени, легализуйте её заранее, за полгода-год до сделки. Банк смотрит на историю, а не на разовую справку.
Как считаются уже действующие кредиты — и почему автокредит съедает больше, чем кажется
Второй момент, который ломает расчёты клиентов, — учёт текущей долговой нагрузки. В ПДН попадает не остаток долга, а ежемесячный платёж по всем открытым кредитам и лимитам.
Проблема в кредитных картах. Даже неиспользуемый лимит в 300–500 тысяч рублей банк по методике ЦБ обязан учесть в расчёте — как будто вы обязаны платить минимальный взнос по всей сумме лимита. У меня клиентка перед сделкой закрыла две неиспользуемые карты с общим лимитом 800 тысяч — и одобренная сумма выросла почти на 1,5 млн рублей.
Что стоит сделать за 2–3 месяца до похода в банк:
— закрыть неиспользуемые кредитки
— погасить мелкие потребительские кредиты, даже если платёж небольшой
— не открывать рассрочки на технику и мебель — это тоже кредитная история, и она портит картину прямо перед сделкой
Как первоначальный взнос двигает максимум
Многие считают, что взнос влияет только на сумму кредита. На деле он двигает ещё и ставку — через категории риска, которые банк присваивает сделке.
Чем выше взнос от стоимости квартиры, тем ниже надбавка к ставке за риск. Разница между взносом в 20% и 40% может составлять 1–1,5 процентных пункта по ставке. А это прямое влияние на ежемесячный платёж и на предельную сумму, которую банк готов одобрить при том же ПДН.
Пример: при доходе в 300 тысяч рублей и комфортном ПДН в 50% ежемесячный платёж не должен превышать 150 тысяч. При ставке 21% годовых на 20 лет это около 11–12 млн рублей кредита. Снижение ставки на 1,5 пункта за счёт большего взноса добавляет к сумме кредита примерно 700–900 тысяч при том же платеже.
Что реально можно сделать за месяц до заявки
— Собрать все справки о доходе за максимально длинный период, а не за последние 2–3 месяца
— Закрыть карты и мелкие кредиты
— Если доход семейный — оформить супруга созаёмщиком, а не полагаться на «общий бюджет»
— Проверить кредитную историю через Госуслуги — иногда там висят закрытые, но не отражённые как закрытые долги, которые портят скоринг
— Рассмотреть увеличение взноса даже на 5–10% — эффект на ставку часто больше, чем кажется
Сколько у вас разошёлся расчёт из калькулятора с реальным одобрением банка, и что оказалось причиной?
Если разбираетесь с похожей ситуацией и не понимаете, откуда банк взял свою цифру, напишите мне — разберём ваш случай и посчитаем, что можно подвинуть.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply