Клиент недавно показал мне расчёт от менеджера по продажам: апартаменты в комплексе у метро, доходность от сдачи — 9% годовых. Для сравнения — обычная квартира в том же районе давала бы 6%. Разница выглядит убедительно, пока не начинаешь считать, что происходит с этими процентами после налогов, коммуналки и простоя.
Апартаменты действительно чаще сдают дороже квартир в том же доме или районе — за счёт формата, отделки, расположения в деловых кластерах. Но сама разница в доходности почти всегда возникает не из-за более высокой арендной ставки, а из-за более низкой цены покупки квадратного метра. За счёт чего апартаменты дешевле, и что вы получаете взамен — разберём по пунктам.
Почему апартаменты стоят дешевле квартир
Юридически апартаменты — нежилое помещение. Отсюда вытекает всё остальное:
— в них нельзя зарегистрироваться по месту жительства (за редкими исключениями по отдельным проектам);
— налог на имущество считается по повышенной ставке для нежилых помещений — обычно 0,5–2% от кадастровой стоимости против 0,1–0,3% для квартир, конкретная ставка зависит от кадастровой стоимости объекта и решения региона;
— коммунальные платежи выше, потому что тарифы для нежилых помещений не субсидируются так, как для жилья — по моей практике разница по ЖКУ доходит до 20–30% в месяц;
— в доме не действуют нормы жилищного законодательства о шумных часах, детских садах и школах по прописке, что важно для арендаторов с детьми.
Из-за этих ограничений застройщик продаёт апартаменты дешевле — иногда на 10–15% дешевле сопоставимой квартиры в том же доме. Эта разница в цене покупки и создаёт иллюзию более высокой доходности от аренды.
Как считать реальную доходность, а не рекламную
Если тема близка, посмотрите ещё Квартира под сдачу в Москве: что реально окупается, а что съедает доход.
Возьмём условный пример, с которым я работала: апартаменты 40 м² в районе Пресни стоимостью около 14 млн рублей. Аренда — 90 тысяч рублей в месяц, то есть на бумаге почти 7,7% годовых до вычетов.
Дальше вычитаем:
— налог на имущество для нежилого помещения — при кадастровой стоимости, близкой к рыночной, это может быть 100–150 тысяч рублей в год против 15–20 тысяч для аналогичной квартиры;
— НДФЛ с аренды 13% (если сдаёте как физлицо) или налог по УСН, если оформлено ИП;
— коммунальные платежи, которые чаще ложатся на собственника в простое между арендаторами;
— простой между арендаторами — по рынку в среднем 1–1,5 месяца в год даже в ликвидных локациях.
После всех вычетов реальная доходность у апартаментов часто оказывается сопоставима с квартирой, а иногда и ниже — налоговая нагрузка съедает разницу в арендной ставке.
Что с ликвидностью при продаже
Второй момент, который упускают при покупке под сдачу — апартаменты сложнее продать. Ипотеку на нежилые помещения банки дают на менее выгодных условиях или вовсе не дают по отдельным проектам, а это сокращает круг покупателей на вторичном рынке. По моим наблюдениям, апартаменты в среднем экспонируются дольше квартир на 20–30%, и торг по ним активнее.
Если вы планируете держать объект 7–10 лет и потом продавать — это стоит закладывать в расчёт заранее, а не узнавать в моменте.
Когда апартаменты всё же оправданы
Есть форматы, где апартаменты работают хорошо:
— сервисные апартаменты с управляющей компанией, которая берёт на себя поиск арендаторов, клининг и обслуживание — здесь доходность стабильнее за счёт посуточной или краткосрочной аренды для командировочных;
— локации у деловых кластеров, где основной спрос — сотрудники компаний на длительный съём, а не семьи с детьми, которым важна прописка;
— инвесторы, которые изначально не рассматривают проживание и регистрацию как критичный фактор.
В этих сценариях апартаменты могут давать более высокую и предсказуемую доходность, особенно если управляющая компания берёт на себя загрузку объекта.
Что спросить перед покупкой
Прежде чем ориентироваться на цифру доходности из рекламного буклета, я всегда прошу клиентов уточнить: какая кадастровая стоимость объекта и, соответственно, реальный налог; какие тарифы ЖКХ действуют в этом конкретном комплексе; есть ли управляющая компания и что входит в её услуги; какой средний срок экспозиции похожих лотов на вторичке в этом доме.
Если эти цифры не сходятся с обещанной доходностью — перед вами маркетинг, а не расчёт.
Если рассматриваете апартаменты под сдачу и хотите посчитать реальную доходность по конкретному объекту — напишите мне, разберём цифры вместе.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply