Category: Инвестиции в новостройки

70 миллионов за квартиру в доме 1960 года постройки без лифта после пятого этажа — казалось бы, кто заплатит такие деньги за хрущёвку. А теперь смотрим на метраж: 185 квадратов, весь этаж целиком, Раменки, семь минут до метро пешком. И вопрос звучит иначе: не дёшево ли это на самом деле?

Я регулярно вижу похожую реакцию у клиентов, когда показываю им старый фонд в хороших локациях рядом с новостройками. Человек настроен на свежий бетон, а по факту за те же деньги в паре кварталов стоит дом, который проигрывает по инженерии, но выигрывает по всему остальному. Разберём, из чего складывается цена в 70 млн за такую квартиру и когда старый фонд бьёт новостройку.

Сколько стоит земля под Мосфильмовской

Раменки — это не про дом, это про землю. Рядом Ботанический сад МГУ, парк с прудом, Воробьёвы горы в получасе пешком, крупные транспортные артерии и при этом тишина внутриквартальной застройки. По моим наблюдениям за сделками в этом районе, стоимость метра земли под жилой застройкой здесь одна из самых высоких в Москве за пределами ЦАО — сопоставима с Хамовниками и Ленинским проспектом.

Когда квартира занимает весь этаж — 185 кв. метров — вы фактически покупаете долю в участке земли, а не только квадратные метры бетона. Разделить это на два лота по 90 метров с раздельными санузлами и отдельными выходами на четыре балкона — вполне рабочая схема. Я видела похожие истории с перепланировкой старого фонда под два независимых лота, когда изначальная планировка это позволяет.

Почему новостройка бизнес-класса не всегда выигрывает у сталинки и кирпичного дома

Я уже писала про это — Сдавать посуточно или на год: что теряет собственник студии в Москве.

В новостройках бизнес-класса в Раменках сейчас реализуются проекты с видом на МГУ и парк, и цена квадратного метра там ощутимо выше средней по Москве — район входит в топ по стоимости жилья за пределами Садового. Но за эти деньги вы получаете квартиру 90–120 метров с потолками 3 метра и готовой инфраструктурой дома.

За 70 млн в старом фонде вы получаете принципиально другой продукт: 185 метров, потолки 2,7 метра (для 1960 года постройки это очень достойно — многие хрущёвки давали 2,5), четыре балкона, изолированные комнаты. Метр в пересчёте выходит заметно ниже, чем в соседней новостройке того же класса. Расплата очевидна: нужен капитальный ремонт, вероятная замена коммуникаций, никакого консьержа и подземного паркинга. И дом 1960 года всё равно требует внимания к состоянию перекрытий и стояков.

Кто реально покупает такие лоты

За годы работы я вижу три типа покупателей на подобные объекты.

Семьи, которым важен статус локации больше, чем новый фасад. Часто это люди, выросшие в этом районе или рядом с ним, для них Раменки — не просто адрес, а история.

Инвесторы под разделение и перепродажу. Купить весь этаж, разбить на две квартиры с ремонтом под ключ, продать по отдельности — экономика может сложиться в плюс, если делать это без нарушений с точки зрения перепланировки и с грамотным проектом.

Покупатели под сдачу в аренду двум разным семьям после раздела — доходность в престижных районах старого фонда рядом с метро стабильно выше, чем в спальных районах с новостройками.

Что проверять перед покупкой такой квартиры

Если рассматриваете подобный вариант, я всегда советую пройтись по нескольким пунктам, прежде чем вносить аванс:

— техническое состояние дома — год последнего капремонта, состояние кровли и стояков;
— возможность раздела квартиры на два лота — нужна экспертиза о технической возможности и согласование перепланировки;
— реальная транспортная доступность в час пик, а не только «7 минут пешком» на бумаге;
— юридическая чистота — сколько собственников, есть ли обременения, давно ли квартира в одних руках.

А вы бы взяли целый этаж в старом доме под ремонт за те же деньги, что просят за новостройку в этом районе, или предпочли бы готовое жильё с меньшим метражом?

Если рассматриваете покупку в старом фонде или присматриваетесь к новостройкам в Раменках — напишите мне, разберём конкретный вариант и посчитаем, что выгоднее в вашей ситуации.

Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer

Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer

Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.

Клиент купил студию 24 метра в Свиблово под сдачу и спросил меня: «Марина, а если посуточно — это же в два раза больше выйдет?» На бумаге да. В реальности он через полгода вернулся к долгосрочному арендатору и был счастлив.

Покажу, почему красивая арифметика посуточной аренды почти всегда рассыпается о реальность.

Сколько реально приносит посуточная аренда

Возьмём типовую студию в новостройке недалеко от метро, например в районе Отрадное или Некрасовки. Долгосрочная аренда — примерно 40–45 тысяч рублей в месяц, это рыночная ставка на такой формат в 2026 году.

Посуточно та же студия может сдаваться за 3000–3500 рублей в сутки. Если считать в лоб: 30 дней × 3000 = 90 тысяч. Кажется, вдвое выгоднее.

Но дальше начинается вычитание:

— реальная загрузка студии эконом-класса вне центра — 55–65%, а не 100%. То есть из месяца вычитаем 10–13 пустых дней;
— клининг после каждого гостя — от 1500 рублей за уборку, при обороте 2–3 заезда в неделю это 15–20 тысяч в месяц;
— расходники: постельное бельё, полотенца, средства гигиены, бытовая химия — ещё 3–5 тысяч;
— комиссия площадок бронирования — от 15 до 20% с каждого заезда;
— амортизация мебели и техники — при посуточной сдаче диван и матрас изнашиваются в разы быстрее, чем при одном арендаторе на год.

Подробно разбирала это здесь — Почему тридцатилетние в Москве снимают, а не покупают.

Если честно всё сложить, чистыми на руки у собственника студии в спальном районе остаётся 55–65 тысяч рублей вместо мифических 90. Это выгоднее долгосрочной сдачи, но не в два раза, а на 20–30%. И это без учёта времени, которое собственник тратит сам, если не платит управляющей компании.

В чём главный подвох посуточной аренды

Главный подвох не в деньгах — в том, что посуточная сдача требует операционки. Это по сути микробизнес, а не пассивный доход.

Кто-то должен встречать гостей, заселять, отвечать на сообщения в 23:00, решать вопрос, если сломался замок или гость не может найти домофон. Управляющие компании берут за это 20–25% от оборота. После их комиссии разница с долгосрочной арендой почти стирается.

Второй подвох — юридический. С 2019 года действует запрет на использование жилых помещений в многоквартирных домах для гостиничной деятельности без перевода в нежилой фонд, если это мешает соседям и нарушает правила пользования жильём. На практике посуточную сдачу как таковую не запрещают, но при жалобах соседей на шум, посторонних людей в подъезде и постоянную смену жильцов управляющая компания и участковый вправе завести дело, а через суд по иску соседей можно получить предписание прекратить такую деятельность. Я видела такие истории в ЖК на юго-востоке Москвы — соседи по этажу писали коллективную жалобу, и собственнику пришлось свернуть бизнес.

Третий момент — налоги. При официальной сдаче через самозанятость ставка 4-6%, но многие сдающие посуточно этого не делают и рискуют получить доначисление НДФЛ 13% плюс штраф при проверке.

Где посуточная аренда работает

Формат имеет смысл в конкретных локациях и конкретных форматах жилья:

— рядом с крупными медцентрами, вокзалами, деловыми кластерами — там, где стабильно есть спрос командированных;
— в новостройках у Москва-Сити, где апартаменты изначально проектировались под краткосрочное проживание, и там нет проблемы с назначением помещения;
— в студиях и однушках с дизайнерским ремонтом — фотогеничная квартира получает в разы больше броней, чем стандартная отделка от застройщика.

Мой клиент из Свиблово в итоге поставил студию на долгосрочную сдачу семье айтишника. Разница в доходе оказалась в пределах 8-10 тысяч рублей в месяц, зато он больше не тратил вечера на переписку с гостями и не переживал из-за жалоб соседей.

Что выбрать инвестору при покупке под сдачу

Если квартира покупается под инвестицию, я всегда спрашиваю у клиента: готовы ли вы заниматься операционкой или хотите деньги раз в месяц без забот? От ответа зависит и выбор объекта — апартаменты у метро с высоким потоком приезжих подходят под посуточную модель, а квартира в спальном районе почти всегда работает лучше вдолгую.

А у вас был опыт сдачи квартиры посуточно — окупились ли расходы на клининг и простои, или в итоге ушли на долгосрочную аренду?

Если планируете покупку квартиры под сдачу и не уверены, какой формат окупится в вашем случае — напишите мне, разберём конкретный объект и локацию.

Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer

Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer

Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.

Клиентка выбирала между двумя квартирами в одном ЖК в Хорошёво-Мнёвниках: классической трёхкомнатной за 28 млн и евротрёшкой за 22 млн. На бумаге экономия в 6 млн рублей выглядела подарком судьбы. Через полгода после переезда она позвонила мне и сказала: «Марина, я не понимаю, куда деть третьего ребёнка, гостиную и свою жизнь одновременно».

Вот что на самом деле продают под вывеской «евроформат» и когда эта экономия реальная, а когда — оптическая иллюзия.

Что такое евротрёшка и чем она отличается от классики

Классическая трёхкомнатная квартира — это три изолированные спальни плюс отдельная кухня. Евротрёшка — это гостиная, объединённая с кухней, плюс две спальни. Формально комнат меньше, но одна из них большая и многофункциональная.

Застройщики полюбили этот формат по простой причине: он позволяет уменьшить общую площадь квартиры при сохранении числа изолированных зон для сна. Евротрёшка обычно занимает 65-75 кв. м, классическая трёхкомнатная в том же классе — 80-95 кв. м.

Отсюда и разница в цене. Меньше метров — меньше итоговый чек. Вопрос в том, что вы получаете за эти метры.

Где экономия настоящая

Подробно разбирала это здесь — Почему треть арендаторов Москвы снова в поиске квартиры.

Для семьи из двух человек или пары с одним ребёнком евроформат часто выигрывает по всем параметрам. Гостиная-кухня 30-35 кв. м смотрится просторнее, чем сумма отдельной кухни в 12 метров и гостиной в 18. Плюс меньше площадь — меньше коммунальные платежи, меньше налог на имущество, ниже расходы на отопление.

Я считала для клиента в ЖК на Ленинградке: разница между евротрёшкой 68 кв. м и классикой 88 кв. м при цене 340 тысяч за метр — это 6,8 млн рублей на входе. При ипотеке под 18% годовых на 20 лет эта разница в теле кредита превращается в экономию около 20 млн рублей на процентах за весь срок. Цифра условная, ставки у каждого свои, но порядок величины такой: разница в площади бьёт по переплате сильнее, чем кажется на первый взгляд.

Где начинается обман зрения

Проблема возникает, когда семья больше двух-трёх человек или когда в квартире планируют жить разные поколения. Гостиная, совмещённая с кухней, — это одно общее пространство на всех. Нет отдельной комнаты, куда можно уйти и закрыть дверь, если кто-то смотрит телевизор, кто-то готовит, а кто-то хочет тишины.

По факту евротрёшка — это не трёхкомнатная квартира с экономией, а полноценная двухкомнатная с очень большой гостиной. Сравнивать её нужно не с классической трёшкой, а с реальной альтернативой: обычной двушкой плюс доплата за метраж.

Вот тут и всплывает подвох. Возьмём тот же ЖК на Ленинградке: классическая двухкомнатная там стоит порядка 19 млн за 58 кв. м. Евротрёшка за 22 млн даёт дополнительные 10 метров и формально третью зону. Разница в 3 млн за 10 метров общей гостиной — это уже не такая очевидная экономия, как разница в 6,8 млн между евротрёшкой и полноценной трёшкой.

Как это влияет на перепродажу

Ликвидность у евротрёшек неоднородная. На вторичном рынке покупатель, ищущий трёхкомнатную квартиру для семьи с детьми-подростками, евроформат чаще всего пролистывает — ему нужны изолированные комнаты, а не студийная гостиная. При продаже вы попадаете в узкую аудиторию: пары без детей, молодые семьи с одним ребёнком, инвесторы под аренду.

Классическая трёшка продаётся дольше по времени экспозиции из-за более высокого чека, но круг покупателей у неё шире. По моим наблюдениям на объектах в Москве, евротрёшки в спальных районах экспонируются в среднем на 15-20% дольше классических аналогов, если в районе много семей с детьми школьного возраста. Просто этой аудитории формат не подходит физически.

Как считать, а не гадать

Прежде чем вестись на разницу в цене, задайте себе три вопроса. Сколько человек будет жить постоянно и нужны ли всем изолированные зоны. Насколько принципиальна отдельная кухня — если в семье готовят часто и много, открытая планировка с гостиной превращается в источник запахов и шума на весь день. И третье — на какой горизонт вы покупаете: если через 3-5 лет планируете продавать, считайте не только стоимость метра на входе, но и скорость выхода из актива.

Евротрёшка — это не хуже и не лучше классики. Это другой продукт под другую задачу, который застройщики иногда продают как более дешёвую версию того же самого. А это не так.

А вы бы согласились на евроформат ради экономии 3-4 миллионов, если знаете, что через пару лет квартиру придётся продавать?

Если стоите перед похожим выбором и не уверены, что смотрите на правильные метры за свои деньги — напишите мне, разберём конкретный вариант.

Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer

Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer

Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.

Каждый третий человек, который снимает жильё и планирует переезд, делает это не потому что вынудили обстоятельства, а потому что старая квартира перестала подходить. Не тот метраж, не тот район, не та цена. Это данные «Авито Недвижимость», и цифра для меня показательная — она объясняет многое про то, как устроен спрос на московскую недвижимость.

Я много лет работаю с покупателями, и мне регулярно звонят люди со словами: «Мы снимаем уже третью квартиру за два года, устали, хотим наконец купить свою». Эта статистика — портрет тех, кто рано или поздно приходит ко мне с таким запросом.

Почему люди меняют съёмную квартиру

Если разложить причины переезда по полочкам, картина такая:

— 33% ищут более подходящую площадь, район или арендную плату;
— 19% переезжают из-за смены работы или офиса;
— 12% столкнулись с окончанием договора аренды;
— 11% меняют жильё из-за поступления или продолжения учёбы.

Почти треть — это не форс-мажор, а осознанный поиск «лучшего варианта». Человек снимает квартиру, живёт в ней какое-то время и понимает: не туда заехал. Далеко от работы, тесно, дорого за то, что есть. И начинается новый цикл поиска, просмотров, переговоров с собственниками, переезда с вещами.

Тем, кто дочитал, пригодится Треть покупателей отказывается от квартиры из-за её прошлого.

Вот это ощущение бесконечного цикла — «снял, пожил, не то, снова ищу» — я слышу от клиентов постоянно. И оно чаще всего становится финальным аргументом в пользу покупки: люди устают вкладывать деньги в чужие метры, которые всё равно не приспосабливаются под их жизнь.

Что важно для студентов при выборе жилья

Отдельная история — учащиеся. Для них локация решает почти всё:

— 43% считают минимальное время в пути до вуза главным фактором;
— 37% готовы платить больше за квартиру в 5–10 минутах ходьбы от учебного заведения.

Вот почему квартиры рядом с крупными вузами Москвы всегда в цене и быстро сдаются или продаются. Родители, которые покупают жильё детям на время учёбы, это прекрасно понимают: переплатить за близость к вузу выгоднее, чем потом каждый день терять время и нервы в дороге. Это же формирует устойчивый спрос на небольшие квартиры в студенческих локациях — они почти никогда не пустуют.

Какие квартиры выбирают арендаторы в Москве

Данные по типам жилья тоже любопытные:

— 31% выбирают студии и однокомнатные;
— 24% — двухкомнатные и евродвушки;
— 8% — комнаты;
— 8% — совместное проживание со знакомыми.

Малый метраж по-прежнему в лидерах, и это логично: студия или однушка — самый доступный формат для одного человека или молодой пары. Работающие арендаторы чаще смотрят в сторону апартаментов и сервисных коливингов, особенно когда важно быть ближе к работе.

Что это значит для тех, кто думает о покупке

Смотрю на эту статистику глазами брокера и вижу подтверждение того, с чем сталкиваюсь на встречах с клиентами: спрос на компактные, локационно удобные квартиры в Москве — не временный тренд, а устойчивый паттерн поведения. Люди готовы платить больше за метры рядом с работой или учёбой и готовы часто переезжать, лишь бы найти вариант получше.

Если вы сейчас снимаете квартиру и узнаёте себя в этой статистике — хороший повод остановиться и посчитать: сколько денег за последние пару лет ушло на аренду, и не разумнее ли направить эту сумму в ипотечный платёж за собственные метры, подобранные один раз и под себя.

А вы сколько раз меняли съёмную квартиру за последние годы — и что в итоге стало решающей причиной каждого переезда?

Если узнали себя в этой ситуации и задумались о переходе от аренды к своей квартире — напишите мне, разберём ваш случай и посчитаем, что выгоднее именно для вас.

Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer

Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer

Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.

Клиент купил апарт-студию в Москве на 1,5 млн рублей дешевле аналогичной квартиры в соседнем доме. Был уверен, что сделал выгодную сделку. Через год посчитал реальную доходность от сдачи — разница в цене покупки испарилась в первый же год за счёт налогов и коммуналки.

История типичная. Апартаменты продаются дешевле квартир — в среднем на 10–15%, а в некоторых проектах разрыв доходит до 20%. Застройщики используют это как главный аргумент в рекламе: то же самое, но дешевле. Для человека, который планирует сдавать площадь в аренду, эта экономия на входе может обернуться просадкой на выходе. Апартаменты живут по другим правилам налогообложения, коммуналки и содержания.

Почему апартаменты дешевле квартир

Юридически апартаменты — нежилое помещение. Формально это гостиничный номер или помещение свободного назначения, даже если по факту это студия с кухней и санузлом, визуально не отличающаяся от обычной квартиры.

Из этого статуса вытекает всё остальное:
— нельзя оформить постоянную регистрацию (только временную, и то не всегда)
— не действуют нормы жилищного кодекса по капремонту и содержанию общего имущества в том виде, в котором они защищают собственника квартиры
— выше налог на имущество
— дороже коммунальные услуги, потому что тариф считается коммерческим, а не жилым

Застройщик экономит на нормативах: апартаменты не обязаны соответствовать всем требованиям по инсоляции, шумоизоляции, социальной инфраструктуре, которые действуют для жилых домов. Эта экономия строителя транслируется в цену для покупателя.

Сколько реально теряет собственник на налоге на имущество

Продолжение этой мысли — в статье Апартаменты в Москве: берёте дешевле — но сколько теряете потом.

Ставка налога на имущество для апартаментов в Москве заметно выше, чем для квартир. Для жилых помещений ставка обычно составляет 0,1–0,3% от кадастровой стоимости, для апартаментов — от 0,5% и выше, в отдельных случаях до 2%, если помещение отнесено к объектам с повышенной ставкой по решению региона.

На апартаменте с кадастровой стоимостью 12 млн рублей разница между ставкой 0,3% и 0,5% — это дополнительные 24 тысячи рублей в год. При ставке 2% для отдельных категорий счёт может пойти на сотни тысяч. Этот платёж собственник несёт каждый год, независимо от того, сдаётся помещение или простаивает.

Коммуналка: почему счёт выше, чем в обычной квартире

Тариф на коммунальные услуги для нежилых помещений считается по коммерческой сетке, а не по той, что действует для жилого фонда. На практике это более высокая стоимость воды, отопления, обслуживания дома — разница может составлять от 20 до 40% по сравнению с аналогичной квартирой того же метража в соседнем корпусе.

Плюс апарт-комплексы часто продаются с обязательным сервисным пакетом — управляющая компания, консьерж-сервис, клининг мест общего пользования по повышенному тарифу, потому что позиционируется это как апарт-отель. Красиво в рекламе, но эта строка расходов ложится на собственника ежемесячно, независимо от того, есть арендатор или нет.

Как это влияет на доходность от сдачи

Если считать доходность апартамента без учёта повышенного налога и коммуналки, цифра в рекламе застройщика выглядит привлекательно — часто заявляют 7–9% годовых. Но именно эти два пункта съедают 1,5–2,5 процентных пункта доходности при реальном расчёте.

На практике разница между заявленной и фактической доходностью апартамента против обычной квартиры сокращается почти до нуля, а иногда квартира начинает выигрывать — несмотря на более высокую цену покупки, за счёт меньших ежемесячных издержек на протяжении лет владения.

Дополнительный риск — ликвидность при перепродаже. Апартаменты сложнее закладывать в ипотеку для покупателя на вторичке: не все банки одобряют ипотечные программы на нежилые помещения на тех же условиях, что на жилые. Это сужает круг потенциальных покупателей, если решите продать актив через несколько лет.

Когда апартаменты всё-таки оправданы

Формат работает, если это осознанный выбор под конкретную задачу — например, площадь в апарт-отеле с профессиональной управляющей компанией, которая берёт на себя весь операционный цикл сдачи, а собственник получает фиксированный процент. Здесь повышенные издержки заложены в бизнес-модель и посчитаны заранее.

Также апартаменты интересны, если локация настолько сильная, что арендная ставка перекрывает разницу в расходах — новостройки рядом с деловыми кластерами, где спрос на краткосрочную аренду устойчиво высокий круглый год.

Но если цель — просто купить подешевле и сдавать длительно семье или паре, экономия на входе почти всегда компенсируется расходами на дистанции в 3–5 лет.

А вы бы взяли апартаменты дешевле квартиры на 10–15%, зная о разнице в налоге и коммуналке — или доплатили бы за статус жилого помещения?

Если считаете экономику конкретного объекта под сдачу — напишите мне, разберём цифры по вашему случаю.

Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer

Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer

Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.

На днях клиент, 33 года, руководитель отдела в IT-компании, доход выше среднего по Москве в несколько раз, сказал мне: «Марина, я лучше буду снимать двушку в Хамовниках за 120 тысяч, чем куплю студию в Некрасовке в ипотеку». Это не единичный случай — за последний год так рассуждает каждый второй мой клиент из поколения 30+.

Ещё десять лет назад это прозвучало бы странно. Своя квартира была финишной прямой — символом того, что человек состоялся. Сейчас всё чаще это выглядит как ловушка.

Что изменилось в голове у покупателя

Раньше логика была простой: копишь на первый взнос, берёшь ипотеку, живёшь в своей квартире, платишь банку вместо арендодателя — в итоге актив остаётся у вас. Рабочая схема при ставках 8-10% годовых.

При текущей ключевой ставке ЦБ ипотека без господдержки стоит совсем другие деньги. Платёж по кредиту на квартиру в новостройке массового сегмента в Москве часто превышает аренду аналогичного жилья в полтора-два раза. Тридцатилетние это считают — они выросли на финансовой грамотности, у многих есть опыт инвестирования, они умеют строить таблицы в экселе.

Вывод, который они делают: если аренда дешевле ипотечного платежа, а разницу можно вложить во что-то более доходное, зачем покупать?

Разница между «жильём» и «активом»

Об этом у меня есть отдельный материал: 5 минут до Кремля или час в пробке: что на самом деле покупают, выбирая район в Москве.

Люди часто путают два вопроса: «где жить» и «куда вложить деньги».

Если вопрос в комфорте — аренда часто выигрывает. За те же деньги, что уходят на ипотеку студии в Мурино или Некрасовке, можно снимать квартиру в куда более удобной локации, ближе к работе, без переплаты банку в разы за 20-25 лет.

Если вопрос в активе — тут другая математика. Квартира в Москве исторически была защитным инструментом от инфляции, особенно в локациях с ограниченным предложением: центр, обжитые районы внутри Третьего транспортного кольца. Но это работает не с любой квартирой и не в любой момент цикла.

Мой клиент из примера выше в итоге купил не для себя, а для дочери — квартиру в районе с хорошей школой, с горизонтом 10-15 лет. Себе он по-прежнему снимает. Это осознанное разделение: не «квартира ради квартиры», а квартира ради конкретной цели.

Почему съём стал социально приемлемым

Ещё один сдвиг — психологический. Раньше аренда считалась временным и немного унизительным состоянием — «чужие стены». Сейчас среди тридцатилетних в Москве это норма, особенно если человек работает удалённо, часто меняет город или просто не хочет привязывать себя к конкретной локации на десятилетия.

Добавьте сюда мобильность рынка труда: люди чаще меняют работу, переезжают между районами ближе к новому офису, не хотят продавать квартиру с дисконтом из-за срочности. Аренда даёт гибкость, которую ипотека физически не может дать.

Когда покупка всё же выгоднее аренды

Не хочу рисовать картину, что покупать не нужно никому. Есть ситуации, где решение в пользу покупки логично и просчитывается:

— есть крупная сумма первого взноса (от 50-60%), тогда ипотечный платёж перестаёт «съедать» разницу с арендой;
— рассматривается локация с явным потенциалом роста — например, район с будущей станцией метро или МЦД, где сейчас цена ниже, чем будет после запуска;
— покупка не для себя, а как долгосрочный актив для детей или как защита капитала от инфляции при наличии свободных денег, которые иначе просто обесценятся на вкладе.

Во всех этих случаях расчёт делается не эмоцией, а конкретными цифрами: сколько стоит квадратный метр сейчас, какой ежемесячный платёж, сколько будет стоить аренда сопоставимого жилья через 5 лет, и что выгоднее — вложить разницу или переплатить банку.

Что это значит для рынка новостроек

Застройщики это чувствуют. Отсюда рост интереса к формату квартир для сдачи в аренду, к сервисным апартаментам, к проектам, которые изначально позиционируются не как «жильё для жизни», а как инвестиционный продукт с управляющей компанией и гарантированной доходностью. Тридцатилетние покупатели всё чаще выбирают именно такую упаковку — не «мой дом», а «мой актив, который работает».

А вы бы сейчас выбрали ипотеку в новостройке или аренду квартиры в лучшей локации — и почему?

Если считаете, что выгоднее в вашей ситуации — покупка или аренда, а цифры путаются, напишите мне, разберём на конкретных числах.

Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer

Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer

Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.

«Квартира хорошая, но что-то мне здесь не нравится» — эту фразу я слышу от клиентов чаще, чем можно подумать. И речь не всегда про ремонт или вид из окна. Иногда дело в истории самой квартиры — том, что там происходило до вас.

По данным опроса СИК «Девелопмент-Юг», 34% россиян не стали бы покупать квартиру, если бы узнали о серьёзных неприятных событиях, произошедших с прежними жильцами. Это треть покупателей. И я вижу это не только в цифрах исследования, но и в своей практике: люди спрашивают про историю квартиры, и иногда этот вопрос решает исход сделки быстрее, чем цена за квадратный метр.

Почему покупатели интересуются историей квартиры

Логика здесь не рациональная, а эмоциональная — и это нормально. Квартира — это место, где человек собирается жить, спать, растить детей. Если появляется хоть малейшее ощущение дискомфорта, мозг начинает искать причину отказаться, даже если с документами и планировкой всё в порядке.

Согласно тому же опросу, 27% покупателей ориентируются на ощущения при первом просмотре — квартира должна «понравиться». Ни один риелтор не измерит это чувство объективно, но именно оно часто становится финальным аргументом за или против.

Приметы, которые влияют на решение о покупке

Если тема близка, посмотрите ещё Апартаменты дешевле квартиры на 15-20%. И почти каждый второй покупатель через год-два жалеет об этой экономии.

Покупатели обращают внимание на факторы, которые формально к недвижимости не относятся:

— 21% смотрят на номер квартиры: 8% предпочитают конкретные цифры, 13% избегают «несчастливых» сочетаний;
— 19% считают хорошим знаком покупку жилья на растущую Луну;
— 16% обращают внимание на день недели сделки;
— 12% стараются не проводить сделку в неблагоприятные для себя даты.

На первый взгляд это похоже на суеверия из разряда «постучать по дереву». Но если сложить эти доли, получается внушительная часть рынка, для которой такие детали реально влияют на решение. Я это учитываю: если клиент просит перенести сделку на другой день или выбрать другой этаж из-за номера квартиры — это не каприз, а часть его картины мира. С этим нужно работать, а не спорить.

Почему новостройка выигрывает у вторички в этом вопросе

Вот здесь начинается самое интересное для тех, кто выбирает между вторичкой и новостройкой. 18% участников опроса признались: при прочих равных они выбрали бы новостройку именно потому, что до них там никто не жил и у квартиры нет прошлого.

Этот довод редко звучит вслух на консультациях, но часто сидит в голове у покупателя. Когда клиент выбирает новостройку вместо вторички с похожей ценой и локацией, он иногда прямо говорит: «Хочу, чтобы это было моё, с чистого листа». Это рабочий аргумент в пользу новостроек — не только про свежие коммуникации и современную планировку, но и про психологический комфорт.

Скептики против суеверных: кто как относится к приметам

Опрос показал баланс мнений: 52% россиян называют себя скептиками и не готовы отказываться от жилья из-за примет. При этом 29% обращают на них внимание «на всякий случай», а 19% считают суеверия важным фактором при выборе.

То есть даже среди тех, кто вроде бы не верит в примету, почти треть всё равно держит её в уме «на всякий случай». Это важный момент для продавцов вторичного жилья: даже рациональный покупатель может засомневаться, если узнает неприятные подробности о прошлых жильцах. При подготовке объекта к продаже честность и открытость работают лучше, чем попытка что-то скрыть.

Что это значит для покупателя в Москве

Когда вы выбираете между вторичкой с историей и новостройкой без неё, добавьте эмоциональный фактор в свой список критериев наравне с ценой и метражом. Если для вас важно ощущение «чистого листа» — это законный аргумент, и не нужно его стесняться. А если вы рассматриваете вторичный рынок, не бойтесь спрашивать у продавца и риелтора историю квартиры прямо. Это нормальный вопрос, и честный ответ убережёт вас от дискомфорта после переезда.

А вы обращаете внимание на историю квартиры или номер этажа при покупке — или для вас это не имеет значения?

Если разбираетесь между новостройкой и вторичкой и не знаете, на что опереться в решении — напишите мне, обсудим вашу ситуацию.

Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer

Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer

Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.

Показываю одну и ту же квартиру двум людям — и слышу два противоположных вердикта. Один говорит «отличный вариант, беру», второй — «да тут жить невозможно». И оба правы. Просто они смотрят на разные вещи.

С этим я сталкиваюсь на каждой второй сделке в Москве. Если вы сейчас выбираете квартиру, полезно понять заранее, чьими глазами вы на неё смотрите — своими критериями или чужими, которые вам навязала статья в интернете или сосед-инвестор.

Что важно жильцу, а что инвестору — на конкретном примере

Недавно смотрели с клиенткой квартиру в одном ЖК в Хорошёво-Мнёвниках. 42 м², окна на транспортную развязку, вид так себе, зато первый этаж над коммерцией и лоджия.

Клиентка, которая покупала для себя, квартиру забраковала сразу: шумно, вид плохой, первый этаж — «а вдруг заглядывать будут». Для жизни — действительно спорный вариант.

А через неделю ту же планировку в соседнем корпусе купил другой мой клиент — чисто под сдачу. Его логика: первый этаж дешевле на 8-10% относительно среднего по дому, лоджию можно застеклить и получить кладовку, а шум с развязки для арендатора, который снимает студию у метро на два года, вообще не аргумент — он тут спать приезжает, а не медитировать у окна.

Один и тот же объект. Один списал в утиль, другой купил с удовольствием.

Подробно разбирала это здесь — Ликвидная квартира: 5 признаков, которые отличают её от неликвида в том же доме.

Почему инвестор считает в цифрах, а не в ощущениях

Инвестор смотрит на квартиру как на актив с денежным потоком. Его вопросы:
— какая доходность от аренды к цене покупки;
— насколько ликвиден лот при перепродаже;
— растёт ли цена метра в этом ЖК быстрее рынка;
— сколько стоит обслуживание (коммуналка, налог, простой).

Ему может быть совершенно всё равно на вид из окна, если арендатор всё равно снимет квартиру за адекватные деньги. Зато его сильно волнует то, что жильца вообще не задевает: огромная конкуренция однушек в этом же корпусе. Если в доме сдаётся 40 одинаковых студий, доходность размывается — арендаторы выбирают, а не наоборот.

Жилец считает совсем другое: удобно ли ему добираться до работы, слышно ли соседей, будет ли комфортно готовить в этой кухне пятнадцать лет. Для него квартира не актив, а среда, в которой он проживёт значительную часть жизни. И вид из окна для жильца — не каприз, а фактор психологического комфорта, который со временем начинает сильно влиять на качество жизни.

Как разница во взглядах двигает цену

По данным аналитики ДОМ.РФ, в проектах комфорт- и бизнес-класса Москвы разница в цене между «инвестиционным» лотом (маленькая студия, неудачный этаж, вид на парковку) и «жилым» лотом (просторная планировка, хороший вид, средний этаж) может доходить до 15-20% на квадратный метр в одном доме.

Застройщик уже заранее знает: одну и ту же башню будут покупать две разные аудитории с разной мотивацией. Ценообразование внутри проекта строится с расчётом на этот раскол.

Отсюда практический вывод: если вы жилец, но выбираете квартиру по инвестиционной логике («дешевле — значит выгоднее»), рискуете купить актив, в котором будет неудобно жить. И наоборот — если вы инвестор, но переплачиваете за вид и этаж «на всякий случай, вдруг сам решу жить», вы теряете доходность ради сценария, который, возможно, никогда не реализуется.

Где чаще всего путают роли

Самая частая ошибка, которую я вижу: человек покупает первую квартиру «и для себя, и как вложение», пытаясь угодить обеим логикам сразу. В итоге получает компромисс, который не устраивает никого — квартира не самая доходная и не самая комфортная.

Мой совет всегда один: определитесь на берегу. Если покупаете жить — считайте инсоляцию, шум, соседей по этажу, расстояние до школы. Если покупаете вкладывать — считайте доходность, срок экспозиции при продаже, портрет арендатора для этого района.

Смешивать можно, но осознанно, а не потому что не решили заранее, зачем вам эта квартира.

А вы для себя уже определились: берёте квартиру пожить или как вложение — и совпадали ли у вас критерии выбора с тем, что советовали риелторы?

Если сомневаетесь, к какой категории отнести свою будущую покупку, напишите мне — разберём конкретный объект и посчитаем, что выгоднее в вашей ситуации.

Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer

Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer

Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.

Разбирала на днях ситуацию: покупатель уверен, что раз СФР одобрил маткапитал, деньги продавцу перечислят сразу после регистрации права. Частая ошибка.

Всё зависит от возраста ребёнка. Распорядиться маткапиталом на покупку жилья без ипотеки можно только через три года после его рождения. Это прямо прописано в законе о маткапитале.

Исключение — ипотека или заём. Тогда маткапитал можно направить на первоначальный взнос или погашение долга даже до трёхлетия ребёнка.

А вот если семья покупает дом напрямую, без кредита, и ребёнку, скажем, год, продавец получит свои деньги далеко не сразу после сделки. Придётся ждать оставшееся до трёх лет время.

Если вы продавец и слышите «нам одобрили маткапитал» — уточняйте, на каком основании покупатель собирается распоряжаться средствами и когда именно вы получите деньги. Это два разных вопроса, и путать их дорого обходится.

Представьте: право собственности уже зарегистрировано, дом не ваш, а часть суммы вы получите неизвестно когда. Согласились бы вы на такие условия?

Подберу квартиру под ваш бюджет и задачу — пишите:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=post&utm_campaign=footer

Клиент купил квартиру в новостройке на юго-востоке, чтобы сдавать. Расчёт был простой: новый дом, чистая отделка, современные планировки — значит, и ставка аренды выше, чем у соседней панельки 90-х годов. На деле квартира простояла пустой почти два месяца, а сдать её удалось на 15% дешевле, чем он рассчитывал.

История частая. Разберём, в чём тут дело — особенно если вы покупаете новостройку в Москве с прицелом на сдачу.

Почему новостройка не гарантирует высокую ставку

Арендатор в Москве платит за локацию и инфраструктуру, а не за возраст дома. Если рядом с новым ЖК пока нет метро, а до ближайшей остановки идти 15–20 минут, ставка аренды подтягивается к уровню старого жилого фонда в том же районе — независимо от качества ремонта.

Второй момент — обжитость района. В первый год-два после сдачи корпуса вокруг ЖК часто ещё стройка соседних очередей, не работают магазины на первых этажах, нет сложившейся среды. Арендаторы это чувствуют и закладывают дисконт.

Третий фактор — конкуренция внутри самого дома. Когда сдаётся крупный ЖК на 1500–3000 квартир, десятки собственников одновременно выставляют похожие лоты на аренду. Рынок в моменте перенасыщен предложением, и ставки временно проседают, пока не разберут основной пул.

Подробно разбирала это здесь — Продать квартиру за месяц до сдачи дома или подождать полгода после получения ключей — разница в деньгах может доходить до 15-20%. И не.

Сколько реально стоит сдать квартиру в новостройке Москвы

Однокомнатная квартира 35–40 кв. м в спальном районе с метро в пешей доступности сейчас обычно сдаётся за 45–60 тысяч рублей в месяц — разброс сильно зависит от округа, отделки и наличия техники. В районах без метро и с неразвитой инфраструктурой цена может быть на 10–20% ниже, даже если дом новый и с хорошим ремонтом.

Для арендного бизнеса транспортная доступность важнее возраста дома. Квартира в панельной пятиэтажке у метро часто сдаётся быстрее и дороже, чем аналогичная по площади квартира в новом ЖК в 20 минутах пешком от станции.

Что реально влияет на скорость сдачи

Из практики сопровождения сделок вижу несколько вещей, которые арендаторы проверяют в первую очередь:

— наличие техники: стиральная машина, холодильник, кондиционер — уже не бонус, а базовое ожидание;
— расстояние до метро пешком, а не «10 минут на машине»;
— состояние подъезда и двора — даже в новом доме бывает неухоженный первый этаж;
— адекватность цены рынку, а не желаемая доходность от вложенного капитала.

Собственники часто закладывают в ставку аренды желаемую окупаемость ипотеки или вложений в ремонт. Но арендатор не обязан компенсировать вашу ипотечную нагрузку — он платит за то, что видит и чем будет пользоваться.

Когда новостройка всё же выигрывает у вторички

Есть ситуации, где новый дом даёт явное преимущество: рядом уже открылось метро, инфраструктура сформирована, а сам ЖК — с закрытым двором, продуманным благоустройством и без визуального «долгостроя» вокруг. Тогда арендатор готов доплачивать 10–15% за современную квартиру по сравнению со старым фондом в том же радиусе.

При покупке под сдачу я всегда советую смотреть не только на сам корпус, но и на сроки ввода станции метро, план благоустройства прилегающей территории и очередность застройки квартала. Эти данные можно и нужно уточнять у застройщика ещё на этапе сделки.

Как считать доходность до покупки

Прежде чем брать квартиру под аренду, смоделируйте не оптимистичный, а реалистичный сценарий: возьмите текущие ставки аренды по похожим лотам в этом же районе (не в проекте, а именно в районе), вычтите месяц-два на поиск арендатора после сдачи дома и учтите, что при вводе крупного ЖК ставки на первые месяцы обычно ниже средних по рынку.

А вы уже сдавали квартиру в новостройке сразу после получения ключей — сколько заняло найти арендатора и совпала ли ставка с ожиданиями?

Если планируете покупку новостройки под сдачу и хотите правильно оценить будущую доходность до сделки — напишите мне, разберём конкретный проект и локацию.

Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer

Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer

Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.