Ещё десять лет назад найти квартиру с обоями в цветочек, коврами на стене и советской «стенкой» было проще простого — почти каждая вторая сдающаяся квартира выглядела именно так. Сегодня таких квартир на рынке аренды Москвы осталось около 10%. Это не мода — это экономика, и она напрямую касается тех, кто сейчас думает о покупке жилья.
Куда делись «бабушкины» квартиры
По оценке «Инком-Недвижимости», в массовом сегменте аренды сейчас порядка 15% квартир с устаревшим ремонтом — против 40% десять лет назад. Другие риелторы называют цифру ещё жёстче: 10% сейчас против 50% в нулевые. Разброс в оценках нормален — у каждого агентства своя выборка. Но тренд один: доля таких квартир схлопывается на глазах, и происходит это быстро — ещё год назад их было около 20%.
Географически это в основном Перово, Кузьминки, Текстильщики — районы со старым фондом, хрущёвками и брежневками. Многие такие дома уже попали в программу реновации, и это тоже часть картины: собственники понимают, что дом снесут, и либо не вкладываются вообще, либо, наоборот, спешат обновить квартиру, пока есть возможность её сдавать.
Почему собственники вдруг взялись за ремонт
Причина простая и рыночная. Предложение новостроек в Москве выросло, арендаторы стали избалованными и сравнивают варианты не по принципу «где подешевле», а по принципу «где приятнее жить за те же деньги». Квартира с бабушкиным ремонтом при том же метраже и локации проигрывает соседней с косметическим обновлением — и проигрывает в деньгах ощутимо.
По оценке риелторов, разница в аренде между жильём с устаревшим ремонтом и современным составляет 15–25%. Однушка с бабушкиным ремонтом сдаётся за 40–50 тысяч рублей, а точно такая же, но обновлённая — уже за 55–65 тысяч. Собственники это посчитали и сделали простой вывод: вложить в косметику сумму, равную двум-четырём месяцам аренды, и дальше получать эту наценку годами выгоднее, чем экономить на ремонте и терять деньги на каждой сдаче.
Рынок аренды заставляет собственников инвестировать в актив, даже если они сами туда никогда не переедут.
Что это значит для покупателя
Если вы рассматриваете вторичку под сдачу — учитывайте эту динамику при расчёте окупаемости. Купить квартиру дёшево именно из-за убитого ремонта — стратегия, которая работала десять лет назад. Сейчас арендатор сравнивает предложения гораздо внимательнее, и без вложений в отделку вы автоматически теряете 15–25% арендной ставки. Закладывайте ремонт в бюджет как обязательную статью, а не как опцию.
Если покупаете квартиру с расчётом на сдачу, район с преобладанием старого фонда — не всегда плохой выбор, но требует трезвой оценки. Перово, Кузьминки, Текстильщики дают низкий порог входа, но конкурировать там придётся именно за счёт качественного ремонта — иначе квартира не выделится среди десятков похожих.
Для тех, кто смотрит на новостройки как альтернативу вторичке под аренду, расчёт другой. Новостройка с отделкой от застройщика сразу выходит на рынок в топовом сегменте по внешнему виду, без затрат на ремонт после покупки. Вход дороже, но и арендная ставка сразу в верхней вилке, без просадки на 15–25%.
Я регулярно считаю клиентам обе модели — вторичка с ремонтом под сдачу и новостройка с отделкой — и разница в итоговой доходности за 3–5 лет иногда оказывается неожиданной для тех, кто изначально был уверен, что вторичка дешевле, значит выгоднее.
Рынок аренды — зеркало того, чего хотят люди прямо сейчас. Бабушкин ремонт вымирает как явление, и это сигнал: разрыв в ожиданиях арендаторов и покупателей от качества жилья продолжит расти. Через несколько лет квартиры без ремонта, скорее всего, перестанут быть массовым продуктом на рынке аренды — станут нишевым дешёвым сегментом для тех, кому важна только цена.
Если считаете доходность квартиры под сдачу или выбираете между вторичкой и новостройкой — пишите, разберём цифры по конкретному варианту.
Кстати, разбираю это на живом примере конкретного ЖК — «Dream Riva: квартира на первой линии Москвы-реки — или дорогая иллюзия курорта?»:
https://dzen.ru/a/aiv1cLPDWWdXkU5r
Подписывайтесь на мой Telegram-канал:
https://t.me/AvroraCity
Также веду канал в MAX:
https://max.ru/id220600071668_biz
Если нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки, инвестиционный разбор или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply