Казалось бы, дорогая ипотека должна была остудить рынок. А вторичка в Москве взяла и подорожала за август — прямо в сезон затишья, когда обычно всем не до квартир.
Цифра, которая многих удивит
По данным IRN, за август квадратный метр на вторичном рынке прибавил 0,8%. Мелочь, скажете вы? Но это август — месяц отпусков, дач и полупустых офисов продаж. Летом рынок обычно засыпает, а тут рост.
С начала года вторичка подорожала уже больше чем на 6%. Мы с коллегами по рынку в начале года прогнозировали рост к концу года на уровне 10%. Похоже, прогноз будет перевыполнен, и итоговая цифра окажется выше.
Для наглядности: если в январе однушка у метро в спальном районе стоила, скажем, 11 млн рублей, то при росте на 6% за восемь месяцев она уже стоит около 11,66 млн. Разница почти в 700 тысяч — это не абстрактный процент, а сумма, которую нужно либо доносить наличными, либо закрывать увеличением ипотечного кредита.
Почему дорожает вторичка при дорогой ипотеке
Продолжение этой мысли — в статье Почему квартиры в новостройках Москвы раскупают даже при высокой ипотечной ставке — разбор по данным bnMAP pro.
Логика на первый взгляд контринтуитивная. Ипотека дорогая, но покупателей это не останавливает — просто меняет их выбор.
Новостроек по вменяемым ценам становится всё меньше. Застройщики поднимают цены, интересных лотов в бюджетных категориях вымывается, а то, что остаётся, — либо дорого, либо неудобно по локации или срокам сдачи. И покупатель, который ещё год-два назад смотрел исключительно на новостройки, начинает пересматривать сценарий.
Вторичка в этой ситуации выигрывает сразу по нескольким пунктам: можно въехать сразу, не ждать стройку, видеть готовый двор и инфраструктуру, а не рендеры застройщика. Для многих это перевешивает переплату по ставке. Плюс на вторичке часто реальнее договориться о скидке от собственника — 3-5% от цены, чего с застройщиком добиться сложнее: у девелоперов узкая маржа при высокой стоимости проектного финансирования.
Есть и ещё один фактор — часть покупателей рассматривает вторичку как способ уйти от рисков долгостроя и переносов сроков сдачи, которые в последние пару лет всё ещё встречаются у отдельных застройщиков, даже крупных.
Что это значит для тех, кто присматривает квартиру
Если вы ждёте, что вторичка «отскочит вниз» вслед за общим охлаждением рынка недвижимости — цифры говорят об обратном. Дефицит доступных новостроек толкает спрос на вторичный рынок, и пока этот дисбаланс не выровняется, цены там будут расти, а не падать.
Особенно это касается тех, кто рассматривает и новостройку, и вторичку как альтернативы друг другу. Стратегия «подожду, накоплю чуть больше, куплю на вторичке подешевле» работает всё хуже. Рынок не стоит на месте, пока вы копите: та же квартира через полгода может стоить на 300-400 тысяч дороже, а ставка по ипотеке к этому времени вряд ли снизится настолько, чтобы компенсировать разницу.
С другой стороны, если рассматриваете продажу вторичной квартиры — сейчас неплохое окно. Рост есть даже в несезон, а значит спрос устойчивый, а не разовый всплеск. Осенью, когда рынок традиционно активизируется, конкуренция среди продавцов вырастет, и удержать текущую цену будет сложнее — покупатели начнут сравнивать больше вариантов.
Как читать эти цифры при выборе стратегии
Из практики: клиенты, которые ещё весной колебались между новостройкой на котловане и готовой вторичкой, сейчас чаще жалеют, что не зафиксировали цену раньше. Один из клиентов присматривал двухкомнатную в районе метро Аэропорт весной за 19,5 млн, решил подождать до осени — сейчас похожие лоты уже выставляют от 20,5-21 млн. Разница в бюджете за несколько месяцев набегает ощутимая, особенно в популярных локациях, где предложение и так ограничено.
Смотреть нужно не на рынок в целом, а на конкретный сегмент и район — динамика в разных частях Москвы отличается, и усреднённый процент по городу не всегда отражает то, что происходит с конкретным домом или улицей. Где-то цены стоят на месте уже несколько месяцев, а где-то растут быстрее среднего именно из-за нехватки предложения в конкретных сериях домов или локациях у метро.
А вы уже замечали, что вторичка в вашем районе дорожает, или пока цены стоят на месте?
Если присматриваете квартиру и не понимаете, брать сейчас или подождать — напишите мне, разберём вашу ситуацию с цифрами по конкретной локации.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply