Клиентка выбирала между двумя квартирами в одном ЖК в Хорошёво-Мнёвниках: классической трёхкомнатной за 28 млн и евротрёшкой за 22 млн. На бумаге экономия в 6 млн рублей выглядела подарком судьбы. Через полгода после переезда она позвонила мне и сказала: «Марина, я не понимаю, куда деть третьего ребёнка, гостиную и свою жизнь одновременно».
Вот что на самом деле продают под вывеской «евроформат» и когда эта экономия реальная, а когда — оптическая иллюзия.
Что такое евротрёшка и чем она отличается от классики
Классическая трёхкомнатная квартира — это три изолированные спальни плюс отдельная кухня. Евротрёшка — это гостиная, объединённая с кухней, плюс две спальни. Формально комнат меньше, но одна из них большая и многофункциональная.
Застройщики полюбили этот формат по простой причине: он позволяет уменьшить общую площадь квартиры при сохранении числа изолированных зон для сна. Евротрёшка обычно занимает 65-75 кв. м, классическая трёхкомнатная в том же классе — 80-95 кв. м.
Отсюда и разница в цене. Меньше метров — меньше итоговый чек. Вопрос в том, что вы получаете за эти метры.
Где экономия настоящая
Подробно разбирала это здесь — Почему треть арендаторов Москвы снова в поиске квартиры.
Для семьи из двух человек или пары с одним ребёнком евроформат часто выигрывает по всем параметрам. Гостиная-кухня 30-35 кв. м смотрится просторнее, чем сумма отдельной кухни в 12 метров и гостиной в 18. Плюс меньше площадь — меньше коммунальные платежи, меньше налог на имущество, ниже расходы на отопление.
Я считала для клиента в ЖК на Ленинградке: разница между евротрёшкой 68 кв. м и классикой 88 кв. м при цене 340 тысяч за метр — это 6,8 млн рублей на входе. При ипотеке под 18% годовых на 20 лет эта разница в теле кредита превращается в экономию около 20 млн рублей на процентах за весь срок. Цифра условная, ставки у каждого свои, но порядок величины такой: разница в площади бьёт по переплате сильнее, чем кажется на первый взгляд.
Где начинается обман зрения
Проблема возникает, когда семья больше двух-трёх человек или когда в квартире планируют жить разные поколения. Гостиная, совмещённая с кухней, — это одно общее пространство на всех. Нет отдельной комнаты, куда можно уйти и закрыть дверь, если кто-то смотрит телевизор, кто-то готовит, а кто-то хочет тишины.
По факту евротрёшка — это не трёхкомнатная квартира с экономией, а полноценная двухкомнатная с очень большой гостиной. Сравнивать её нужно не с классической трёшкой, а с реальной альтернативой: обычной двушкой плюс доплата за метраж.
Вот тут и всплывает подвох. Возьмём тот же ЖК на Ленинградке: классическая двухкомнатная там стоит порядка 19 млн за 58 кв. м. Евротрёшка за 22 млн даёт дополнительные 10 метров и формально третью зону. Разница в 3 млн за 10 метров общей гостиной — это уже не такая очевидная экономия, как разница в 6,8 млн между евротрёшкой и полноценной трёшкой.
Как это влияет на перепродажу
Ликвидность у евротрёшек неоднородная. На вторичном рынке покупатель, ищущий трёхкомнатную квартиру для семьи с детьми-подростками, евроформат чаще всего пролистывает — ему нужны изолированные комнаты, а не студийная гостиная. При продаже вы попадаете в узкую аудиторию: пары без детей, молодые семьи с одним ребёнком, инвесторы под аренду.
Классическая трёшка продаётся дольше по времени экспозиции из-за более высокого чека, но круг покупателей у неё шире. По моим наблюдениям на объектах в Москве, евротрёшки в спальных районах экспонируются в среднем на 15-20% дольше классических аналогов, если в районе много семей с детьми школьного возраста. Просто этой аудитории формат не подходит физически.
Как считать, а не гадать
Прежде чем вестись на разницу в цене, задайте себе три вопроса. Сколько человек будет жить постоянно и нужны ли всем изолированные зоны. Насколько принципиальна отдельная кухня — если в семье готовят часто и много, открытая планировка с гостиной превращается в источник запахов и шума на весь день. И третье — на какой горизонт вы покупаете: если через 3-5 лет планируете продавать, считайте не только стоимость метра на входе, но и скорость выхода из актива.
Евротрёшка — это не хуже и не лучше классики. Это другой продукт под другую задачу, который застройщики иногда продают как более дешёвую версию того же самого. А это не так.
А вы бы согласились на евроформат ради экономии 3-4 миллионов, если знаете, что через пару лет квартиру придётся продавать?
Если стоите перед похожим выбором и не уверены, что смотрите на правильные метры за свои деньги — напишите мне, разберём конкретный вариант.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply