«Марина, хочу купить внучке студию, ей пять лет, пусть растёт вместе с квартирой» — с такой фразы началась одна из моих недавних консультаций. Это не редкость: за последний год ко мне минимум раз в месяц приходят с похожим запросом — купить жильё ребёнку заранее, впрок, на будущее.
Идея красивая. Но посчитаем, что происходит с деньгами и с квартирой за 13-15 лет ожидания.
Сколько денег «замораживается» на годы
Если покупать студию или однокомнатную квартиру в Москве для пятилетнего ребёнка, реальный горизонт использования — 13-18 лет минимум. Ребёнок вырастет, поступит в вуз, возможно, женится или выйдет замуж — и вот тогда квартира понадобится по-настоящему.
Всё это время деньги, вложенные в конкретный объект, не работают на других инструментах. Вклад или облигации федерального займа при текущей ключевой ставке ЦБ дают фиксированную доходность без рисков, связанных со стройкой, износом дома и изменением локации.
Квартира же за 15 лет физически стареет: устаревают инженерные сети, фасад, планировочные решения. Я видела квартиры 2010-х годов постройки, которые сегодня продаются с дисконтом из-за морально устаревшей планировки — маленькие кухни, проходные комнаты, отсутствие лоджий там, где сейчас их делают везде.
Что будет с районом через 15 лет
Вот это на практике решает всё. Район, который сегодня кажется перспективным, может через 10 лет так и остаться спальным без метро, а может — наоборот, преобразиться.
Подробно разбирала это здесь — Квартира как инвестиция себя изжила? Считаю без эмоций.
Пример из практики: клиенты купили квартиру для сына в районе, где метро обещали «когда-то потом». Станцию открыли только через 9 лет — всё это время квартира стояла с минимальной ликвидностью, а сдавать её в аренду смысла не было из-за низкого спроса в районе.
Обратный пример — Печатники и Люблино. Ещё 7-10 лет назад это были районы с репутацией скорее промышленной, чем жилой. Сегодня, после реновации набережных и развития транспорта, цены там ощутимо выросли, и семьи, которые купили квартиры «на вырост» именно там, оказались в выигрыше.
Прогнозировать такие изменения на 15 лет вперёд не может даже профессионал. Можно оценить текущие планы по развитию инфраструктуры, но программы меняются, сроки сдвигаются, приоритеты города меняются вместе с бюджетом.
Юридические риски: что будет с квартирой при разводе или наследстве
Отдельная тема — оформление. Если квартиру покупают родители и оформляют на ребёнка сразу, возникает несколько нюансов.
Во-первых, до совершеннолетия любые сделки с этой недвижимостью требуют разрешения органов опеки — продать, обменять, даже сдать в аренду на длительный срок без согласования будет сложно.
Во-вторых, если родители в разводе или в процессе развода, квартира, оформленная на ребёнка, формально не делится между супругами. Но использовать её и распоряжаться ею единолично тоже никто не сможет: решения принимаются с учётом интересов второго родителя.
В-третьих, если квартира оформлена на самого покупателя с расчётом «потом переоформлю на ребёнка» — здесь риски дарения, налогов и споров с другими наследниками, если в семье есть ещё дети или родственники.
Что делать вместо покупки конкретной квартиры
Если задача — накопить ребёнку на будущее жильё, я обычно предлагаю клиентам два более гибких варианта.
Первый — накопительные инструменты: вклады, облигации, программы с фиксированной доходностью. Деньги растут, не привязаны к конкретному дому и району, и в момент, когда жильё реально понадобится, можно выбрать актуальную на тот момент локацию и новый проект.
Второй — покупка ликвидной квартиры сейчас, но с расчётом на аренду или собственное проживание в ближайшие годы, а не «заморозку» на полтора десятилетия. Такая квартира работает: приносит арендный доход или экономит на аренде для самой семьи. А через 10-15 лет её можно продать и на вырученные деньги с доплатой купить то, что будет актуально на тот момент.
Когда покупка всё же оправдана
Есть ситуации, где ранняя покупка логична. Например, если до совершеннолетия ребёнка остаётся 3-5 лет, а не 13. Здесь горизонт прогнозируемый, и квартиру реально выбрать под конкретные будущие потребности — учёбу в определённом вузе, работу в конкретном районе.
Также покупка оправдана, если это часть более широкой инвестиционной стратегии семьи: квартира сдаётся, приносит доход, а решение о передаче ребёнку принимается ситуативно, без жёсткой привязки «эта конкретная квартира — только для него».
Если вы думаете о похожей задаче и не знаете, что выгоднее в вашей ситуации — накопить, купить сейчас или подождать, напишите мне. Разберём цифры и варианты под ваш горизонт планирования.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply