Клиентка на днях спросила: «Марина, а что за схема, когда две ипотеки берут одновременно? Это законно вообще?» Законно. И это не схема, а уже массовая практика — за первое полугодие 2026 года число таких сделок выросло в разы.
Речь про комбинированную ипотеку: часть суммы — по льготной программе, остаток — по рыночной ставке. Раньше это выглядело как редкий финансовый лайфхак для тех, кому не хватило лимита. Сейчас — почти норма для Москвы.
Почему так вышло
Смотрите на арифметику. Средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы — 557,6 тыс. рублей. Льготный лимит по семейной ипотеке — 12 млн рублей. Делим одно на другое и получаем 21,5 квадратных метра. Это даже не студия в привычном понимании — это по сути площадь хорошей кладовки, которую застройщики иногда выдают за «смарт-формат».
Хотите двушку для семьи с ребёнком, ради которой вообще и оформляется семейная ипотека? Придётся добирать разницу рыночным кредитом. Отсюда и комбо: 12 млн — по льготной ставке, оставшаяся сумма — по обычной ипотечной.
Как это объясняют эксперты
Наталия Богомолова из НРА формулирует это без обиняков: лимитов льготных программ не хватает для покупки жилья необходимой площади. Слово «необходимой» здесь ключевое. Не роскошной, не инвестиционной, а просто нормальной для семьи.
Это подтверждается и географией: в лидерах по комбо-сделкам — Татарстан (11%), следом Краснодарский край и Москва (по 9%). При этом 90% всех комбинированных кредитов — это именно «Семейная ипотека» плюс рыночная часть. Основная масса покупателей — не спекулянты и не инвесторы, а обычные семьи, которым положена льгота, но её физически не хватает на квадратные метры.
Что это значит для покупателя
Если вы планируете покупку в Москве с семейной ипотекой, закладывайте сразу два сценария:
Квартира вписывается в 21,5 кв. м по льготному лимиту — это реалистично для студии или небольшой однушки в проекте с невысоким ценником.
Либо вы идёте на комбинированную схему, где часть платежа идёт по рыночной ставке, а значит, ежемесячный платёж вырастет заметно сильнее, чем кажется на старте расчётов.
Многие клиенты упускают один момент: рыночная часть — не приговор навсегда. С 1 февраля 2026 года рефинансировать такую часть стало проще. Схема строится с прицелом на будущее: берёте сейчас комбо, чтобы не упустить квартиру и зафиксировать льготную часть, а рыночный кусок при улучшении условий на рынке рефинансируете отдельно. Многие покупатели уже так и планируют сделку — не как компромисс навсегда, а как временное решение с понятным выходом.
Что стоит проверить перед решением
Перед тем как соглашаться на комбо, я всегда прошу клиентов честно посчитать три вещи. Первое — какой будет реальный ежемесячный платёж по обеим частям вместе, а не только по льготной. Второе — насколько эта нагрузка комфортна для бюджета семьи с учётом всех остальных расходов, а не в теории. Третье — какие банки вообще дают такую комбинацию именно на выбранный объект: не каждый застройщик и не каждый банк работают по этой схеме одинаково гладко.
Комбо-ипотека — не хитрость и не лазейка, а прямое следствие того, что цены и льготные лимиты давно разошлись в разные стороны. Пока это расхождение сохраняется, такие сделки будут только множиться.
Если считаете похожую схему для своей покупки — напишите мне, разберём цифры по конкретной квартире.
Кстати, разбираю это на живом примере конкретного ЖК — «Dream Riva: квартира на первой линии Москвы-реки — или дорогая иллюзия курорта?»:
https://dzen.ru/a/aiv1cLPDWWdXkU5r
Подписывайтесь на мой Telegram-канал:
https://t.me/AvroraCity
Также веду канал в MAX:
https://max.ru/id220600071668_biz
Если нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки, инвестиционный разбор или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply