Ко мне в прошлом году пришла клиентка с историей, от которой у меня похолодело внутри. Она купила квартиру в старом фонде на Соколиной Горе — не новостройку, вторичку, но живёт по соседству с двумя нашими комплексами. После этого случая я стала гораздо внимательнее смотреть на «старые бонусы» рынка, которые иногда подсовывают под видом выгодных вариантов рядом с новыми ЖК.
Через восемь месяцев после сделки соседка по этажу сообщила, что кухня и коридор — это общая собственность, и просто так занимать их нельзя. Оказалось, что квартира когда-то была коммунальной, и юридически там до сих пор остаются несколько собственников с правами на общие помещения. Моя клиентка купила не квартиру целиком, а фактически изолированную комнату с правом пользования общими зонами наравне с другими.
Почему это касается и покупателей новостроек
При чём тут новостройки — там всё новое, юридически чистое, никаких коммуналок. Это правда для первички от застройщика. Но проблема возникает в другом месте: покупатель новостройки часто параллельно продаёт старую квартиру, чтобы закрыть часть ипотеки или добавить на первоначальный взнос. И здесь риск ровно тот же — продать долю в коммуналке дороже, чем она стоит, или купить «встречный» вариант с сюрпризом внутри.
Ещё сценарий: инвестор покупает вторичку в центре под сдачу или ремонт, а потом на разницу заходит в новостройку. Если на входе не проверить объект, деньги на новую квартиру могут прийти с недостачей — просуженной другим собственником доли.
Продолжение этой мысли — в статье ДДУ: 7 пунктов в договоре, которые нужно читать трижды, прежде чем подписывать.
Как устроена коммуналка юридически
По Жилищному кодексу РФ, если квартира состоит из нескольких изолированных комнат, принадлежащих разным собственникам, а кухня, коридор, санузел находятся в общей долевой собственности — это коммунальная квартира, независимо от того, как её называют в объявлении на «Авито» или ЦИАН.
При продаже доли или комнаты в такой квартире у других собственников есть преимущественное право покупки — статья 250 Гражданского кодекса РФ. Если продавец его не соблюл, сделку можно оспорить в течение трёх месяцев с момента, когда обделённый собственник узнал о продаже. Поэтому такие истории иногда всплывают через год — сосед может судиться не сразу.
Как проверить объект до сделки, а не после
Первое, что я советую клиентам, даже если они покупают квартиру у застройщика с обменом старого жилья, — заказать выписку из ЕГРН не только на квартиру целиком, но и запросить план объекта в Росреестре, где видно, как помещение было разделено исторически.
Второй шаг — попросить продавца показать техпаспорт БТИ и сверить площадь по документам с реальной планировкой. Если в выписке указана доля в праве, а не полноценная квартира — это сигнал остановиться и разбираться.
Третий — узнать историю объекта через архивную выписку о переходе прав. Если квартира несколько раз делилась между родственниками, приватизировалась по частям в 90-е — риск, что где-то остался невыделенный собственник, вырастает в разы.
Что делать, если сюрприз уже обнаружен
Если сделка уже прошла, а проблема вскрылась, как в истории моей клиентки, вариантов немного, но они есть. Можно попытаться выкупить доли остальных собственников — часто это дешевле, чем судебные тяжбы. Можно обратиться в суд с требованием определить порядок пользования общими помещениями, если договориться мирно не получилось. В крайнем случае — оспаривать саму сделку купли-продажи, если продавец скрыл существенную информацию об объекте, но это долгий и не гарантированный процесс.
Моя клиентка в итоге договорилась с соседкой о разделе графика пользования кухней и купила у неё символическую долю в общем имуществе — обошлось это в разумную сумму и избавило от постоянных конфликтов.
А вы проверяли историю квартиры до подачи документов на регистрацию — или доверяли только свежей выписке из ЕГРН на момент сделки?
Если разбираетесь с похожей ситуацией или готовитесь к сделке и хотите подстраховаться — напишите мне, разберём ваш случай.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply