Приходит клиент с бюджетом на «однушку у метро» в комфорт-классе — показываю цифры и вижу, как меняется лицо. За год предложение в этой категории в старой Москве обвалилось на 19%. Не подорожало на 19% — физически исчезло с рынка. Застройщики массово уходят в другие сегменты, и это меняет саму логику покупки квартиры в столице.
Почему пропадает доступное жильё
Раньше комфорт-класс был золотой серединой: не эконом с его минимальной отделкой и тесными дворами, но и не заоблачный бизнес. Средний вариант для среднего покупателя. Сейчас средняя цена квадратного метра в этом сегменте — 445 тысяч рублей. Для «комфорта» это уже совсем не бюджетно.
При этом все остальные сегменты растут:
— бизнес-класс прибавил 6% предложения при цене 642,3 тысячи за метр;
— премиум вырос на 52% при цене 1,166 миллиона за метр;
— элитный сегмент (от 3 миллионов за метр) увеличился на 24%.
Застройщики голосуют рублём — и голосуют против массового сегмента.
Что это значит для покупателя на практике
Я уже писала про это — Студии в Москве почти исчезли: за год предложение упало на 42% — что делать тем, кто откладывал покупку.
Логика девелопера простая: на дорогом сегменте маржа выше, спрос от состоятельных покупателей стабильнее, а согласовывать проекты в престижных локациях выгоднее с точки зрения репутации. Комфорт-класс требует больших объёмов при меньшей прибыли с квадратного метра, а земли в старой Москве под такие проекты остаётся всё меньше.
Ко мне в последние месяцы всё чаще приходят клиенты с одним и тем же вопросом: «Куда делись нормальные квартиры по вменяемой цене?». Приходится объяснять — они не подешевели и не переехали в Новую Москву в полном составе, они просто перестали строиться в прежнем объёме. То, что осталось на рынке, — это доживающие свой цикл проекты. Как только они распродаются, замены им в том же ценовом поясе не появляется.
Куда смотреть, если бюджет ограничен
Раньше можно было спокойно выбирать между несколькими комфорт-проектами в разных районах. Сейчас выбор физически сужается. Варианта два.
Первый — смотреть на Новую Москву и ближайшее Подмосковье, где ещё сохраняется более широкий выбор в доступных категориях. Второй — пересматривать бюджет в сторону бизнес-класса, понимая, что альтернатив в старой Москве становится меньше с каждым кварталом.
Есть и третий вариант, менее очевидный: ловить моменты, когда застройщик распродаёт последние лоты в проекте комфорт-класса. Часто это происходит с дисконтом, потому что девелоперу важно закрыть пул и зайти в новый, уже более дорогой проект.
Почему растёт премиум и элитка
Рост премиум-сегмента на 52% за год — сигнал о том, куда сместился фокус девелоперов. Состоятельный покупатель в Москве никуда не делся, и застройщики предпочитают строить меньше объектов, но с большей маржой на каждом. Премиум и элитное жильё меньше зависят от ипотечного спроса, а значит, менее чувствительны к колебаниям ставок и льготных программ.
Для рынка в целом это означает поляризацию: жильё либо совсем простое и уходящее за МКАД, либо дорогое — с соответствующим сервисом, локацией и отделкой. Прослойка между ними тает на глазах.
Что делать, если хочется остаться в старой Москве
Я всегда советую не паниковать, а действовать быстрее. Если есть конкретный бюджет и понимание, что квартира нужна именно в старой Москве, тянуть с выбором сейчас рискованно вдвойне: цены в оставшихся комфорт-проектах могут подрасти на фоне дефицита, и сам выбор локаций сократится ещё сильнее.
Смотреть стоит не только на новые старты продаж, но и на проекты, которые уже строятся — там иногда остаются интересные лоты по стартовым ценам, если корпус ещё не полностью распродан.
А вы уже столкнулись с тем, что не можете найти комфорт-класс в нужном районе, или пока рынок вас не задевал?
Если похожая ситуация — напишите мне, разберём, что можно найти под ваш бюджет прямо сейчас.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply