Клиент пришёл ко мне продавать студию 21 квадратный метр в Люблино. Купил её в 2024 году за 6,2 миллиона — «для инвестиций и на первое время пожить». Сейчас пытается продать за 6,4 миллиона и не может уже полгода. При этом однушки в том же доме, купленные тогда же по 8,5 миллиона, разлетаются за месяц.
Это не единичная история. За последние два года я видела десятки таких сделок, и почти всегда логика покупки была одинаковой: дешевле входной билет — значит выгоднее. На деле дешёвый вход часто оборачивается дорогим выходом.
Почему студии казались хорошей идеей
В 2023–2024 годах студии активно продвигали как удобный инструмент:
— низкий порог входа, можно уложиться в льготную ипотеку по минимальному первому взносу
— удобно сдавать, съёмщик всегда найдётся
— легко перепродать как ликвидный товар
Застройщики этим пользовались: в каждом новом проекте студий стало непропорционально много, иногда до 40% от общего числа лотов в корпусе. Логика девелопера тоже понятна: студия продаётся быстрее, чек ниже, оборот денег выше.
Массовость и стала проблемой.
Что произошло дальше
Когда в доме или в районе появляется избыток студий, начинают работать законы простой арифметики.
Об этом у меня есть отдельный материал: 60% московских арендодателей теперь работают через риелторов. Что за этим стоит.
Первое — конкуренция при сдаче в аренду. Если в одном ЖК триста студий, а сдают их одновременно полсотни собственников, ставка аренды падает, а простой между жильцами растёт. Я видела ситуации, когда доходность студии на бумаге считалась в 7% годовых, а по факту с учётом простоя и торга выходила в 4%.
Второе — при перепродаже покупатель сравнивает не абсолютную цену, а цену за метр и удобство жизни. Семьи, которые готовы платить больше, смотрят на однушки и двушки. Студию берут либо инвесторы, либо те, кому совсем недорого — а таких покупателей на вторичке в 2026 году стало ощутимо меньше из-за дорогой ипотеки.
Третье — банки при переуступке или продаже вторички сейчас куда осторожнее оценивают студии меньше 24 метров, особенно если в доме их слишком много. Это ограничивает пул покупателей, которые вообще могут взять ипотеку на такой объект.
Цифры по факту
Возьмём тот же дом в Люблино. На входе:
— студия 21 м² — 6,2 млн (295 000 ₽/м²)
— однушка 34 м² — 8,5 млн (250 000 ₽/м²)
За два года:
— студия просела в спросе, реальная рыночная цена сейчас около 6,0–6,1 млн, то есть в район нуля по доходности, а с учётом инфляции и упущенной выгоды — в минус
— однушка выросла до 9,3–9,5 млн, то есть плюс 10–12% без учёта аренды
Разница не в качестве дома и не в локации — она одна и та же. Разница в структуре спроса на выходе.
В чём именно была ошибка
Не в самой покупке студии как таковой — иногда это оправданный вариант, например, для человека, который реально живёт один и не планирует расширяться. Ошибка в логике «дёшево = выгодно» без ответа на два вопроса.
Кто будет покупателем через несколько лет, когда вы захотите продать? Если в доме избыток студий, конкурентов на продаже будет много, а покупателей — по остаточному принципу.
Что происходит со спросом на аренду в этом конкретном микрорайоне? Если рядом уже стоят три готовых ЖК с сотнями студий, ставка аренды будет под давлением независимо от вашей конкретной планировки.
Когда студия всё-таки работает
Есть форматы, где студия логична:
— локация с дефицитом такого формата, а не переизбытком
— студия у метро в старом фонде центра, где новых студий физически негде строить
— чёткий личный сценарий использования — жильё для себя на несколько лет, не под перепродажу
Покупка «потому что дешевле» без анализа объёма предложения в конкретном доме и районе — почти гарантированный путь к тому, что через два-три года объект окажется неликвидным.
Если сомневаетесь, брать студию или доплатить за однушку, посчитаем вместе конкретный дом и конкретную локацию, а не общие цифры по рынку. Иногда переплата в 15% на входе экономит куда больше на выходе.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply