Две одинаковые квартиры в одном доме, на соседних этажах, с одинаковым метражом. Одна продаётся за три недели. Вторая висит в объявлениях полтора года и в итоге уходит с дисконтом в 15%. Разница не в ремонте и не в удаче продавца — в ликвидности, а её закладывают ещё на этапе выбора.
Ликвидность — это способность квартиры быстро продаться по рыночной цене без больших уступок. Звучит абстрактно, пока не увидите на практике, как это работает.
Почему это важно при покупке, а не только при продаже
Многие покупатели думают о ликвидности только когда собираются продавать. Это ошибка. Думать об этом нужно в момент покупки — тогда, когда ещё есть выбор между планировками, этажами и корпусами.
Квартира с плохой ликвидностью — это не только риск долго продавать её потом. Это ещё и:
— сложнее сдать в аренду по нормальной ставке
— меньше желающих даже среди тех, кто ищет именно такой район
— просадка цены при любом охлаждении рынка сильнее, чем у соседей
Охлаждение рынка — вещь регулярная. За последние годы вторичка Москвы проходила через это не раз, и каждый раз в первую очередь падали в цене неликвидные лоты — с плохой планировкой, неудобным этажом, странным видом из окна.
Как выбрать этаж, чтобы квартира легко продалась
Первый и второй этаж — почти всегда минус к ликвидности. Исключение — студия или однушка под аренду, где вид из окна никого не волнует.
Последний этаж без консьержа и с плохой крышей — тоже риск. Хотя в новостройках с эксплуатируемой кровлей и качественным управлением верхние этажи, наоборот, продаются с премией — там часто террасы и лучшие виды.
Я уже писала про это — Квартира студенту в Москве: 6 вещей, которые родители узнают слишком поздно.
Средние этажи с 4-го по 15-й в домах средней этажности — золотая середина. Спрос на них стабилен вне зависимости от рыночной фазы.
Какая планировка считается ликвидной
Правило простое: чем универсальнее планировка, тем проще потом её продать.
Ликвидно:
— прямоугольные комнаты без острых углов и ниш
— кухня-гостиная от 15 м² — сегодня это стандарт спроса
— отдельная кладовая или гардеробная
— окна, выходящие минимум на две стороны света
Плохо продаётся:
— проходные комнаты
— окна только на одну сторону, особенно на север
— нестандартные метражи, которые не попадают ни в бюджет однушки, ни в бюджет евродвушки
— большие коридоры-«кишки», съедающие полезную площадь без пользы
Я регулярно вижу, как две квартиры одной площади в одном ЖК расходятся в цене на 8-10% именно из-за планировки. Разница в квадратах может быть минимальной, а разница в скорости продажи колоссальной.
Что влияет на ликвидность кроме самой квартиры
Локация и инфраструктура — это половина ликвидности, а иногда и больше.
Пешая доступность метро в пределах 10-15 минут держит цену устойчивее, чем что угодно внутри квартиры. По данным аналитики рынка новостроек Москвы, лоты в пешей доступности от станции метро продаются быстрее и с меньшим дисконтом при просадках рынка, чем аналогичные в 20-25 минутах на транспорте.
Также играет роль:
— репутация застройщика и качество эксплуатации дома после сдачи
— развитая социальная инфраструктура рядом — школы, поликлиники, парки
— отсутствие явных минусов вроде промзоны под окнами или стройки на десятилетие вперёд
Как понять, что перед вами неликвид, до покупки
Несколько проверок, которые я всегда советую делать клиентам на просмотре:
1. Спросите у риелтора, сколько аналогичных лотов сейчас в продаже в этом доме и корпусе. Если 10-15 однушек с похожей планировкой конкурируют между собой, рынок внутри дома уже перегрет, продать быстро будет сложно.
2. Посмотрите историю объявления, если это вторичка: как долго квартира висит в продаже и сколько раз меняли цену.
3. Оцените вид из окна честно, а не через рендеры застройщика. Виды на стройку соседнего корпуса на ближайшие 3-4 года — минус к ликвидности при перепродаже.
4. Проверьте транспортную доступность в час пик, а не в выходной день в полдень.
Что это значит для покупателя
Если квартира покупается для жизни на 15-20 лет и продавать её никто не планирует, ликвидность не критична — можно закрыть глаза на угловую комнату или второй этаж ради цены пониже.
Но если есть вероятность продажи через 3-7 лет, смены города, изменения состава семьи — ликвидность становится параметром более важным, чем небольшая переплата на старте. Разница в 5-7% к цене хорошей планировки обычно окупается многократно за счёт скорости продажи и отсутствия торга в будущем.
Подбираете квартиру и хотите понять, насколько ликвиден конкретный вариант? Напишите мне, разберём вместе.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply