Клиентка присмотрела трёшку в новостройке в Хорошёво-Мнёвниках за 24 млн рублей, и в конце августа позвонила мне в панике: «Марина, слышала про НДС 22%, может, подождать до нового года — вдруг застройщики цены снизят?»
Пришлось объяснять на пальцах то, что путают до сих пор многие покупатели новостроек.
Почему НДС вообще не должен вас волновать напрямую
Первое, что я всегда говорю клиентам: продажа квартир в новостройках НДС не облагается. Это освобождённая операция по Налоговому кодексу. Застройщик не выставляет вам НДС в договоре долевого участия, вы не платите этот налог как покупатель квартиры.
Повышение ставки НДС с 20% до 22% с 2026 года бьёт по другим отраслям — торговле, услугам, производству. К цене квадратного метра оно приходит окольным путём, через себестоимость стройки.
Как НДС всё-таки залезает в цену метра
Застройщик не платит НДС с продажи квартиры, но платит его на входе — покупая:
Продолжение этой мысли — в статье Рядом строят новое метро: на сколько реально вырастет цена квартиры — считаю по фактам.
— стройматериалы у поставщиков;
— услуги подрядчиков и субподрядчиков;
— инженерное оборудование, лифты, вентиляцию;
— услуги проектировщиков и техзаказчика.
Здесь момент, который я разбирала с клиенткой на конкретных цифрах её будущей квартиры. Если раньше в стоимости цемента, арматуры, окон и лифтового оборудования сидело 20% НДС, то теперь будет 22%. Застройщик этот входящий НДС к вычету взять не может — он же сам не начисляет НДС на продажу квартир. Значит, весь этот налог оседает в себестоимости стройки и уходит в цену метра.
По грубой прикидке, если материалы и подрядные работы составляют 50-60% себестоимости строительства, а НДС по ним вырастет на 2 процентных пункта, это добавляет к итоговой цене квадратного метра около 1-1,2%. На квартиру за 24 млн — это плюс 240-290 тысяч рублей условно, если застройщик решит переложить рост издержек полностью на покупателя.
Что я объяснила клиентке про сроки
Мы сели и разложили её ситуацию по датам. Квартира была в доме на финальной стадии, с вводом через два месяца. Себестоимость этого конкретного дома уже почти полностью сформирована — материалы закуплены, основные подрядные работы оплачены по старым ставкам. Повышение НДС на цену именно этой квартиры уже не повлияет.
Совсем другая история — проекты на старте продаж, где стройка растянута на 2-3 года вперёд. Там застройщик закупает материалы и оплачивает подряды уже по новой ставке, и рост издержек он вынужден закладывать в цену с первых дней продаж.
Я подняла для клиентки два пула объектов: дома в высокой стадии готовности почти не почувствуют эффект, а новые старты в 2026 году, скорее всего, выйдут на рынок сразу с ценой на 3-5% выше, чем аналогичные проекты годом ранее — тут наложится не только НДС, но и подорожание рабочей силы и материалов в целом.
Чем закончилась сделка
Мы не стали ждать до января. Я показала клиентке расчёт: экономия от гипотетического снижения цен призрачна, а вот текущая цена в доме высокой готовности зафиксирована, ставка по её ипотеке одобрена, и каждый месяц ожидания — это упущенная выгода в виде роста цены на конкурентные лоты в этом же корпусе. За август в этом ЖК уже ушло три похожих трёшки.
Сделку закрыли в начале сентября. Квартиру приняли по той цене, что обсуждали изначально, без всякой привязки к налоговым изменениям следующего года.
Что это значит для вас, если планируете покупку
Если смотрите готовый или почти готовый дом — рост НДС на цену конкретно этой квартиры повлияет минимально, себестоимость там уже зафиксирована. А вот если рассматриваете проект на этапе котлована или ранних продаж со сроком сдачи в 2027-2028 годах, закладывайте, что цена будет расти быстрее обычной рыночной динамики — застройщик формирует смету уже с новой налоговой нагрузкой.
Отдельно смотрите на первичные документы: если продавец — не застройщик, а физлицо, переуступающее права по ДДУ, там своя история с налогообложением дохода продавца, и НДС к этому вообще отношения не имеет.
Смотрите сейчас новостройки на старте продаж или в высокой стадии готовности? Закладываете ли рост издержек застройщика в свои расчёты?
Если разбираетесь, стоит ли ждать или брать сейчас — напишите мне, разложим конкретно вашу ситуацию по цифрам.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply