Квартира на первом этаже без ремонта с окнами на трансформаторную будку может продаваться дольше, чем строится соседний дом. Дело не в невезении — у неё изначально нет шансов конкурировать с нормальными вариантами по той же цене.
Руководитель отдела продаж «Самолет Плюс» Наталья Рябухина назвала характеристики квартир, которые сложнее всего продать. Я работаю с московским рынком и вижу эти же признаки каждую неделю — только с московской спецификой, которая всё усугубляет.
Что делает квартиру неликвидной
Первый этаж. Даже в новостройках с продуманным паркингом и закрытым двором первый этаж продаётся дольше остальных и с дисконтом 5–10% к цене аналогичной квартиры на среднем этаже. Причина простая: окна на уровне глаз прохожих, шум подъезда, ощущение незащищённости. В старом фонде к этому добавляется сырость и близость к мусоропроводу.
Устаревшая планировка. Смежные комнаты, крошечная кухня 6 метров, коридор-кишка — в панельных домах 70–80-х это норма, но сегодняшний покупатель голосует рублём за квартиры со свободной планировкой или хотя бы с логичным зонированием. Перепланировка стоит денег и времени на согласование, поэтому многие просто уходят смотреть другой вариант.
Здесь я разбирала похожий случай: Почему квартира кажется тесной: ошибки в расстановке мебели, которые съедают пространство.
Неудачный вид из окна. Окна на глухую стену соседнего дома, на трассу, на промзону — это не бытовая мелочь. Это фактор, который снижает цену квадратного метра сильнее, чем кажется на первый взгляд. Вид — то, что покупатель видит каждое утро, и он это прекрасно понимает на просмотре.
Апартаменты для жизни. Апартаменты — отдельная история. Если покупатель ищет их как инвестицию под аренду, статус нежилого помещения его не смущает. Но если человек хочет жить там постоянно, он упирается в отсутствие постоянной регистрации, более высокие коммунальные платежи и статус, который сложнее объяснить банку при ипотеке. Продать апартаменты семье с детьми, которым нужна школа по прописке, на порядок сложнее, чем продать обычную квартиру.
Обременения. Долги по ЖКХ с судебным арестом, квартира в залоге у банка, продажа по доверенности — каждый из этих факторов сам по себе отпугивает часть покупателей, а вместе они превращают сделку в марафон с юристами. По моему опыту, доверенность — самый частый повод для отказа: покупатель просит встречу с собственником лично, и если организовать это не могут, сделка срывается на финальном этапе.
Почему в Москве это работает иначе, чем в среднем по стране
Московский рынок плотный, предложений много, и покупатель может позволить себе быть избирательным. В Хамовниках или на Ленинском проспекте на один и тот же бюджет в 15–20 млн рублей может выходить десяток вариантов — с ремонтом и без, на разных этажах, в разных дворах. При такой конкуренции квартира с двумя-тремя проблемными факторами выпадает из первой десятки просмотров.
У меня был случай с квартирой в районе Ховрино: первый этаж, старый ремонт, окна во двор-колодец соседнего дома. Собственник выставил её по среднерыночной цене района и полгода не получал ни одного адекватного предложения. Просмотров было достаточно, но до задатка не доходило. Решение оказалось предсказуемым: снижение цены на 8% сразу вывело квартиру в топ выдачи по соотношению цена/метр, и покупатель нашёлся за три недели.
Что делать, если у вашей квартиры несколько таких признаков
Здесь работает простое правило: чем больше факторов риска накладывается друг на друга, тем сильнее должна быть скидка к рыночной цене. Одна проблема — минус 3–5%. Две-три — уже минус 10–15%, и торговаться дальше только вредит, растягивая продажу на месяцы.
Что реально помогает:
— Честная оценка. Сравнивайте не с соседней квартирой без проблем, а с такими же неликвидными вариантами в базе.
— Презентация. Даже старый ремонт можно показать выигрышно — уборка, свет, отсутствие хламья на фото радикально меняют отклик покупателей.
— Готовность к торгу заранее. Если заложить возможность снижения цены в переговорах, сделка идёт быстрее, чем при позиции «ни рубля меньше».
— Прозрачность по обременениям. Если квартира в залоге, скажите об этом сразу — покупатель, готовый разбираться с банком, найдётся, но время на скрытие проблемы вы точно потеряете.
Неликвидная квартира — не значит непродаваемая. Значит, что цена должна быть настроена под реальный спрос, а не под ожидания собственника пятилетней давности.
Если у вас похожая ситуация с продажей — напишите мне, разберём вашу квартиру и решим, что с ней делать.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply