На днях клиентка написала мне: «Марина, а правда, что рассрочку скоро отменят?» Не отменят. Но изменить могут так, что от нынешних выгодных условий не останется и следа.
Банк России и Минстрой обсуждают новые правила игры на рынке рассрочек. Суть в следующем: застройщикам могут запретить устанавливать разную стоимость квартиры в зависимости от способа оплаты — рассрочка или полная сумма сразу.
Звучит как забота о покупателе. На деле всё сложнее.
Почему это не про защиту, а про перераспределение риска
Сегодня рассрочка — реальная альтернатива ипотеке. Минимальный первоначальный взнос, платежи без процентов, растянутый срок. Благодаря таким условиям многие мои клиенты купили квартиру, вообще не связываясь с банком и переплатой по кредиту.
Застройщик, предлагая такую программу, берёт на себя риск: деньги растянуты во времени, часть покупателей может задержать платёж. Разную цену для рассрочки и полной оплаты компании устанавливали как раз для того, чтобы этот риск компенсировать. Обычно разница составляла 5-10% от стоимости квартиры — это и была плата за гибкость условий.
Если цены обяжут уравнять, риск никуда не денется. Он просто переместится — либо в стоимость всех квартир в проекте, а значит заплатят все покупатели, а не только те, кто берёт рассрочку, либо программы начнут сворачивать вовсе, потому что предлагать одинаковые условия разным по риску клиентам застройщику невыгодно.
Считаем на конкретном примере
Возьмём квартиру за 12 млн рублей. При оплате сразу — цена та же 12 млн. При рассрочке на 2 года с взносом 30% застройщик обычно закладывал наценку около 8%, то есть фактическая стоимость составляла порядка 13 млн. Разница в 1 млн — это и была цена риска для компании.
Если условия уравняют, у застройщика два пути. Первый — поднять цену на все квартиры в проекте на 3-4%, распределив риск между всеми покупателями, включая тех, кто платит сразу и никакого риска не создаёт. Второй — сократить количество квартир, доступных в рассрочку, оставив программу только для избранных лотов или сжав сроки с 24 месяцев до 6-12.
Оба сценария невыгодны именно тем, кто сегодня рассматривает рассрочку как основной инструмент покупки.
Что уже происходит на практике
Ко мне сейчас приходит много запросов именно по рассрочке — люди сознательно уходят от высокой ипотечной ставки в сторону программ от застройщика. И пока такие программы работают: с минимальным взносом, без процентов, на комфортный срок.
Рынок недвижимости живёт по простому правилу: хорошие условия почти никогда не становятся ещё лучше. Они либо остаются как есть какое-то время, либо ужесточаются. Разговоры регулятора о новых правилах — это всегда сигнал, что застройщики начинают заранее пересматривать свои программы, ещё до официального принятия изменений.
Знаю по опыту прошлых лет: когда обсуждались ограничения по льготной ипотеке, часть застройщиков успела свернуть самые выгодные ставки за пару месяцев до официального решения, просто подстраховались заранее. С рассрочкой логика будет та же.
Кому стоит поторопиться, а кому — нет
Если вы давно присматриваетесь к покупке именно через рассрочку — сейчас тот момент, когда стоит перейти от размышлений к действию. Не потому что «завтра будет поздно» в смысле паники, а потому что конкретно эти условия у конкретных застройщиков могут исчезнуть быстрее, чем вы решитесь.
Если же вы только начинаете разбираться в вопросе — тоже имеет смысл смотреть именно сейчас, пока есть из чего выбирать. Через несколько месяцев выбор программ может сузиться, а условия — стать менее гибкими.
Что делать прямо сейчас
Я слежу за тем, какие застройщики сохраняют выгодные условия по рассрочке, а кто уже начал их корректировать. Ситуация меняется от проекта к проекту: где-то ещё держат минимальный взнос и беспроцентные платежи, где-то уже пересматривают схемы, где-то сокращают список доступных лотов.
Если рассматриваете покупку квартиры в рассрочку и не хотите потом сожалеть об упущенных условиях — напишите мне, подберу актуальные варианты именно под вашу ситуацию, пока эти программы ещё действуют.
Кстати, разбираю это на живом примере конкретного ЖК — «Dream Riva: квартира на первой линии Москвы-реки — или дорогая иллюзия курорта?»:
https://dzen.ru/a/aiv1cLPDWWdXkU5r
Подписывайтесь на мой Telegram-канал:
https://t.me/AvroraCity
Также веду канал в MAX:
https://max.ru/id220600071668_biz
Если нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки, инвестиционный разбор или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply