Мне на этой неделе три раза за два дня написали одну и ту же фразу: «Марина, может, подождать, вдруг ещё подешевеет?» Отвечаю сразу всем и заодно разбираю, что происходит на рынке первички в Москве этим летом.
Сделок стало меньше, чем за все последние годы
По данным «Метриум», число сделок по ДДУ на первичном рынке «старой» Москвы в первом полугодии 2026 года оказалось минимальным с 2018 года. Восемь лет рынок не видел такого затишья. Количество сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года просело почти на треть.
Что это значит на языке живой очереди в отдел продаж? Раньше в популярных ЖК разбирали лоты за неделю после старта продаж. Сейчас квартиры спокойно стоят месяцами. Я вижу это не в отчётах, а на встречах с застройщиками: менеджеры откровеннее, торг стал реальным, а не декоративным.
Почему застройщики не спешат снижать цены
Логика читателя понятна: раз сделок мало, цены должны падать. На практике всё сложнее.
Выручка девелоперов Москвы за полгода упала на 14,3%, а количество сделок на 30,3%. Разница между этими цифрами и есть ответ на вопрос, почему цены не рухнули. Застройщики продают меньше квартир, но дороже. Это осознанная стратегия: лучше продать половину объёма по прежней цене, чем весь объём с дисконтом и подставить финансовую модель проекта.
Подробно разбирала это здесь — Июнь 2026: рынок новостроек Москвы вырос почти на 20%, а в Новой Москве — почти на 43%. Что это значит для вас.
Здесь работает арифметика проектного финансирования. У застройщика есть эскроу-счета, банк кредитует стройку под наполнение этих счетов. Если резко уронить цены, темп наполнения эскроу не спасёт, а маржа обнулится. Поэтому вместо прямых скидок в ход идут:
— рассрочки с растянутым графиком платежей
— подарки в виде отделки или машиноместа
— индивидуальные условия для конкретного покупателя, которые не афишируются в прайсе
На сайте цена может стоять одна, а по факту сделка закрывается на 5-8% ниже, но только если вы торгуетесь, а не смотрите на витрину.
Ставка ЦБ снизилась, но ипотека дешевле не станет быстро
Банк России снизил ключевую ставку до 14%, но снижение символическое — на 0,25 п.п., с формулировкой про сохраняющиеся инфляционные ожидания. Для покупателя это означает: рыночная ипотека как была неподъёмной, так и остаётся. Ставки по обычным программам по-прежнему далеки от комфортных, и быстрого разворота я здесь не жду — регулятор сам говорит о рисках устойчивого замедления инфляции.
Что реально спасает спрос сейчас — это адресные меры: семейная ипотека и другие субсидированные программы. Пока их не свернули, но разговоры об ужесточении условий идут регулярно, и рынок это чувствует.
Рассрочки от застройщиков — новая головная боль для покупателя
Отдельная тема — рассрочки, на которые пересело огромное количество покупателей вместо ипотеки. Банк России уже давно следит за этой схемой и прямо предупреждает: часть людей берёт рассрочку в расчёте потом рефинансировать остаток ипотечным кредитом. Если платёж по будущей ипотеке окажется выше, чем рассчитывал покупатель, или банк вовсе откажет в кредите, человек рискует не расплатиться за квартиру вовремя.
Я веду сопровождение сделок и вижу это на практике: люди подписывают рассрочку с оптимистичным сценарием «ставка же снизится к сдаче дома», а по факту оказываются зажаты между растущим остатком долга и неопределённой ипотечной ставкой. Обсуждается ужесточение регулирования таких схем — значит, свободных условий рассрочки, как сейчас, может стать меньше.
Что делать покупателю в этой ситуации
Если у вас на руках живые деньги или одобренная ипотека на комфортных условиях, сейчас как раз то время, когда можно разговаривать с застройщиком на равных. Рынок покупателя, а не продавца, случается редко, и лето 2026 года — один из таких моментов.
Если вы рассматриваете рассрочку, заранее просчитайте худший сценарий: что если ставка к моменту рефинансирования останется на текущем уровне или вырастет. Не полагайтесь на оптимистичный прогноз менеджера по продажам.
А вы бы взяли рассрочку от застройщика в расчёте на снижение ставки к сдаче дома, или это слишком рискованно при нынешней неопределённости?
Если сомневаетесь, ждать сделку или действовать сейчас, напишите мне, разберём конкретный проект и условия.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply