Я веду расчёты доходности для клиентов регулярно — кто-то покупает квартиру под сдачу, кто-то уже сдаёт и хочет понять, а стоило ли вообще. И почти всегда картина одна: люди считают только то, что видят — арендную плату. А расходы прячутся в мелочах, которые по отдельности не заметны, а вместе съедают половину дохода.
Вот что на самом деле вычитается из арендной прибыли.
Налоги — первая и самая понятная дыра
Если собственник сдаёт как физлицо и платит НДФЛ — это 13% от дохода. При аренде за 80 тысяч в месяц это больше 124 тысяч в год.
Многие переходят на самозанятость — там ставка 4% при сдаче физлицу. Разница огромная: с тех же 960 тысяч в год налог составит около 38 тысяч вместо 124. Но есть нюанс — самозанятость даёт льготу до определённого лимита дохода в год, дальше нужно регистрировать ИП или переходить на другой режим.
Если вы до сих пор сдаёте «в чёрную» или платите НДФЛ по старой памяти — это первое, что стоит пересчитать.
Простой квартиры между жильцами
Вот пункт, который почти никто не считает заранее. Между съёмом старого жильца и заездом нового квартира стоит пустая. В среднем это 2-4 недели — время на поиск нового арендатора, ремонт мелких повреждений, показы.
Я уже писала про это — Клиентка купила квартиру в новом ЖК за 42 млн, а через полгода узнала, что содержание одного «квадрата» здесь — 320 рублей в месяц. При.
Если считать по минимуму — 3 недели простоя в год, это уже минус 55-60 тысяч рублей от годового дохода при ставке 80 тысяч в месяц. А если жильцы меняются чаще одного раза в год — умножайте.
Собственники, которые сдают квартиру годами одному арендатору, экономят именно на этом пункте и часто соглашаются на цену чуть ниже рыночной, потому что стабильность выгоднее гонки за максимальной ставкой.
Комиссии риелторам и амортизация мебели
Поиск нового жильца через агентство — это обычно комиссия в размере месячной арендной платы, которую либо платит арендатор, либо делят пополам с собственником. Если квартира сдаётся впервые или после долгого простоя, эти расходы тоже нужно закладывать в годовую доходность.
Дальше — то, что многие вообще не считают расходом: износ мебели и техники. Стиральная машина, холодильник, диван служат не вечно, особенно при съёмном формате использования. Средний срок службы бытовой техники в аренде процентов на 20-30 короче, чем в собственном пользовании — жильцы не всегда бережно относятся к чужому имуществу.
Если заложить условную амортизацию — 3-5 тысяч рублей в месяц на обновление обстановки раз в несколько лет — это ещё 36-60 тысяч в год.
Коммунальные платежи и содержание
Часть коммуналки часто остаётся на собственнике — взносы на капремонт, иногда часть содержания жилья, если это не прописано в договоре аренды отдельно. Плюс периодический мелкий ремонт: потёк кран, сломалась розетка, отклеились обои. По опыту клиентов это в среднем 15-25 тысяч в год на квартиру среднего класса.
Если квартира в новом жилом комплексе бизнес-класса, добавляется ещё и взнос на содержание общей инфраструктуры — двора, паркинга, охраны. По моим наблюдениям на объектах, которые я сопровождаю, это от 3 до 8 тысяч рублей в месяц в зависимости от класса ЖК.
Как считать реальную доходность
Берём пример: квартира сдаётся за 80 тысяч в месяц, то есть 960 тысяч в год на бумаге.
Вычитаем:
— налог по самозанятости 4% — минус 38 тысяч
— простой 3 недели — минус 55 тысяч
— амортизация мебели и техники — минус 40 тысяч
— мелкий ремонт и часть коммуналки — минус 20 тысяч
— комиссия риелтору при смене жильца раз в год-два — усреднённо минус 40 тысяч
Итого расходов — около 193 тысяч рублей. Реальный доход — 767 тысяч в год вместо 960. Это минус 20% от «бумажной» доходности, и это ещё оптимистичный расчёт без форс-мажоров типа затопления соседей или долгого поиска жильца.
Если квартира куплена в ипотеку, к этому добавляется ещё и процентная нагрузка — и тогда реальная доходность может уйти в околонулевую или даже отрицательную зону, особенно при текущей ключевой ставке ЦБ.
Что это значит для тех, кто покупает квартиру под сдачу
Когда я считаю доходность для клиентов, которые рассматривают покупку под аренду, я всегда прошу закладывать не валовую ставку аренды, а чистую — с вычетом всех перечисленных статей. Часто оказывается, что разница между «на бумаге 6% годовых» и «по факту 3,5-4%» кардинально меняет решение о покупке.
Если у вас уже есть квартира в аренде или вы думаете о покупке под сдачу — можем вместе посчитать реальную доходность именно для вашего объекта. Напишите мне, разберём цифры.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply