Клиентка пришла ко мне в июле с одним вопросом: «Марина, у нас двое детей, семейная ипотека, всё как обычно — почему банк вдруг говорит про другую ставку?» Ответ был неприятным: с 1 июля семейную ипотеку сделали дифференцированной, и старое правило «есть ребёнок до 6 лет — держи 6%» больше не работает автоматически.
Разберём на её случае, что изменилось и кто в Москве проходит по льготным условиям, а кто попадает на промежуточную ставку.
Что случилось с условием семейной ипотеки в июле
Раньше ставка 6% была плоской: подходишь по формальным критериям (ребёнок до 6 лет, или несовершеннолетний ребёнок-инвалид, или два несовершеннолетних ребёнка в регионах с низким объёмом строительства) — получаешь минимальную ставку независимо от других факторов.
С 1 июля Минфин ввёл дифференциацию: ставка зависит уже не только от состава семьи, но и от того, сколько детей и какого возраста, а также от региона. Для Москвы это ощутимо, потому что столица не относится к льготным регионам с пониженными требованиями — здесь действуют базовые критерии в чистом виде.
Моя клиентка попадала в льготную категорию по ребёнку до 6 лет — ей это подтвердили при подаче заявки. Но пока собирали документы на новостройку в Мытищах (формально Подмосковье, но по факту рассматривала и Москву, и область параллельно), банк успел скорректировать внутренние правила расчёта по новым разъяснениям. Ставка, которую озвучили на сделке, оказалась не 6%, а около 12% — как для семьи, которая не попадает в базовую категорию.
Продолжение этой мысли — в статье Ипотеку одобряют 1 из 5: что теперь считает банк.
Почему банк пересчитал ставку
Причина оказалась не в подлоге и не в ошибке менеджера. У ребёнка клиентки в сентябре наступал седьмой день рождения, а сделка по графику застройщика сдвигалась на конец лета. Банк на этапе одобрения смотрит не только на факт наличия ребёнка до 6 лет сейчас, но и на то, под какую категорию попадает заёмщик на момент фактической выдачи кредита.
Разница в один месяц — и семья вылетела из льготной категории по одному критерию, не успев зайти в другую (второй ребёнок у неё школьного возраста, под критерий «два несовершеннолетних в регионе с низким объёмом строительства» Москва не подходит в принципе).
Что мы сделали
Первое — пересчитали график сделки. У застройщика в этом ЖК был резерв квартир с более ранним фактическим оформлением ДДУ, и мы успели зафиксировать сделку на две недели раньше изначального плана, пока ребёнку ещё не исполнилось 6 лет.
Второе — параллельно проверили альтернативу: что будет, если ставка всё же окажется повышенной. При сумме кредита 9,2 млн рублей на 20 лет разница между 6% и 12% — это переплата в разы больше по факту, ежемесячный платёж вырастает почти вдвое. При таких цифрах квартира в Мытищах за 11,5 млн рублей с первоначальным взносом в 2,3 млн переставала быть подъёмной по бюджету семьи.
В итоге сделку закрыли по льготной ставке — но только потому, что успели сдвинуть график до дня рождения ребёнка. Будь просрочка на месяц больше, семья бы либо взяла кредит на других условиях, либо отказалась от сделки вовсе.
Кто в Москве попадает под льготные условия сейчас
После 1 июля по базовым критериям в Москве проходят:
— семьи с ребёнком до 6 лет включительно (на момент выдачи кредита, а не подачи заявки);
— семьи с несовершеннолетним ребёнком-инвалидом;
— семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми — но здесь именно для Москвы условие о региональном объёме строительства фактически не даёт льготы, поэтому эта категория работает не для всех.
Главное отличие от прежних правил — банки теперь обязаны проверять возраст ребёнка и состав семьи на дату сделки, а не на дату одобрения. Разрыв в несколько недель между одобрением и выдачей может стоить льготной ставки.
Что это значит для тех, кто планирует покупку
Если рассчитываете на семейную ипотеку и у ребёнка скоро день рождения, считайте не только бюджет, но и календарь. Разговаривайте с застройщиком о возможности ускорить оформление, если критический возраст приближается. И уточняйте у банка заранее, на какую дату будут проверять состав семьи — практика у разных банков после нововведения пока отличается.
А у вас в сделке возраст ребёнка или другой формальный критерий когда-нибудь влиял на условия ипотеки — успевали в срок или нет?
Если похожая ситуация с датами и ставкой — напишите мне, разберём ваш конкретный график сделки.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply