Клиентка звонит в панике: «Мне пришло письмо про реновацию, а у меня ипотека на 12 лет, что теперь — банк заберёт квартиру?» Нет, не заберёт. Но вопросов у людей с ипотечными квартирами в реновации правда куда больше, чем у собственников без обременений. Разбираться в этом лучше заранее, а не когда переселение уже назначено.
Реновация в Москве продолжается, программа рассчитана до 2032 года, в ней участвуют десятки тысяч квартир — часть из них куплена в ипотеку. Расскажу, как устроен процесс с точки зрения банка, застройщика и самого собственника.
Кто в курсе, что квартира в ипотеке, когда идёт переселение
Первое, что нужно понять: ипотека — не препятствие для реновации. Департамент городского имущества Москвы работает с обременёнными квартирами постоянно, это стандартная ситуация.
Процедура такая:
— собственник получает новую квартиру взамен старой (по программе реновации это происходит на основании равнозначного жилья, без доплаты за площадь в стандартных случаях);
— ипотека переезжает на новую квартиру — юридически это называется заменой предмета залога;
— банк должен быть в курсе и дать согласие, но отказать не может, если переселение идёт в рамках городской программы — это не инициатива собственника, а обязательная процедура.
По факту это выглядит так: старая квартира выбывает из собственности, новая оформляется с тем же обременением в пользу банка, кредитный договор продолжает действовать на тех же условиях — ставка, срок, платёж не меняются.
Нужно ли платить ипотеку во время переезда
Тем, кто дочитал, пригодится КРТ — не реновация: почему в Москве могут снести ваш дом даже без программы «Мой район».
Да, платить нужно всё это время без перерывов. Многие клиенты почему-то думают, что на период переселения можно взять паузу — это не так. Кредитный договор с банком не связан с процессом реновации, это два параллельных процесса.
Меняется только адрес объекта залога в документах банка после переоформления. Сама процедура переоформления обычно занимает от пары недель до полутора месяцев, в зависимости от банка и загруженности Росреестра.
Совет из практики: если пришло уведомление о переселении, сразу напишите в банк — уточните, какие документы понадобятся с их стороны и не нужно ли будет переподписывать допсоглашение к договору. У разных банков процедура отличается: где-то это формальность на пару дней, где-то просят полный пакет документов заново.
Что происходит со страховкой квартиры
Отдельный момент — страхование залога. По ипотечному договору квартира обычно застрахована, и после смены объекта страховку нужно переоформить на новый адрес. Это делается одновременно с переоформлением залога, но лучше проконтролировать самостоятельно — не все страховые компании делают это автоматически, а банк имеет право начислить штрафные санкции за отсутствие действующего страхового полиса на объект.
Что если новая квартира окажется дороже или дешевле старой
Вот тут начинаются реальные вопросы, с которыми ко мне обращаются чаще всего.
Если по программе реновации предоставляется равнозначная квартира, разницы в стоимости, как правило, нет: платёж и остаток долга не меняются. Но если квартира оказывается больше по площади и предполагает доплату (это возможно при переходе на равноценное жильё по желанию собственника), схема сложнее: доплату нужно вносить отдельно — либо своими средствами, либо оформлять её как дополнительный кредит. И здесь банк уже вправе пересматривать условия, потому что вырастает сумма обеспеченного обязательства.
На практике большинство ипотечных заёмщиков предпочитают не доплачивать и брать равнозначную квартиру — она бесплатна и не требует пересмотра кредита.
Может ли банк потребовать досрочного погашения при реновации
Формально банк не может требовать досрочного погашения только на основании того, что квартира попала под реновацию — это не входит в перечень оснований для досрочного истребования долга по большинству ипотечных договоров. Переселение по реновации — процедура, установленная законом (федеральный закон о реновации в Москве принят в 2017 году), и она защищена от произвольных действий банков.
Но здесь стоит внимательно смотреть формулировки в вашем кредитном договоре — в редких случаях там могут быть прописаны расширенные условия. Если сомневаетесь, возьмите договор и покажите юристу или хотя бы внимательно прочитайте раздел про досрочное истребование.
Что делать собственнику прямо сейчас
Если ваш дом включён в программу реновации и у вас действующая ипотека:
— сообщите в банк о предстоящем переселении, как только получите официальное уведомление;
— уточните перечень документов для переоформления залога;
— проверьте условия страхового полиса;
— не приостанавливайте платежи — это отдельный процесс;
— если предполагается доплата за большую площадь, заранее посчитайте, выгоднее ли доплатить своими деньгами или взять допкредит.
Реновация не должна пугать заёмщиков — с точки зрения банка это техническая процедура, а не повод для паники. Но, как и везде в недвижимости, здесь не стоит полагаться на «само рассосётся» — лучше держать руку на пульсе документов.
Если у вас похожая ситуация или дом только включили в программу — напишите мне, разберём вашу конкретную ипотеку и что с ней будет при переселении.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply