Триллион рублей — вот сколько застройщики по стране должны государству в виде школ, садиков и поликлиник. Не деньгами, а бетоном и партами. Эта сумма, по словам замглавы Минстроя Никиты Стасишина, уже практически достигнута.
Казалось бы, при чём тут покупатель квартиры в Москве? При том, что каждая школа и каждый детский сад, которые застройщик обязан построить в проекте, — не благотворительность. Это статья расходов, которая закладывается в экономику стройки и в итоге отражается на стоимости квадратного метра. Вы платите за квартиру и незаметно оплачиваете часть городской социальной инфраструктуры.
Почему рентабельность девелопера — это ваша проблема тоже
У обычного девелоперского проекта рентабельность держится на уровне 7–11%, а иногда и ниже. Это не заоблачные прибыли — это тонкая грань, на которой балансирует застройщик между себестоимостью, ценой продажи и требованиями города.
Когда в эту модель добавляют обязательное строительство школы, детсада, поликлиники, причём иногда без реальной привязки к потребности района, экономика проекта начинает трещать. Стасишин привёл пример: бывает, что действующая школа в радиусе километра загружена лишь наполовину, но застройщика всё равно обязывают построить ещё одну в пределах 700 метров от нового жилого комплекса.
Подробно разбирала это здесь — 7 из 10 моих клиентов, которые жалеют о покупке квартиры, жалеют не о цене.
Для покупателя это означает две вещи. Либо застройщик закладывает эти расходы в цену метра — и вы платите за инфраструктуру, которая, возможно, городу не так уж нужна именно здесь. Либо проект становится экономически невыгодным настолько, что девелопер вовсе отказывается от площадки — и вы теряете вариант, который могли бы рассмотреть.
Что будет с КРТ в Москве и почему это касается вторичной застройки
Комплексное развитие территорий — это проекты, где старую застройку сносят и возводят новую, часто в уже сложившихся районах. Здесь риск неокупаемости из-за требований к социнфраструктуре ощущается острее всего.
Стасишин отдельно подчеркнул: решать экономику таких проектов нельзя просто за счёт роста этажности и плотности застройки. Вариант «построим на этом месте не 10, а 25 этажей, и разница окупит детсад» не работает, если речь идёт о районах со сложившимся историческим обликом.
Для Москвы это чувствительная тема. Город плотно застроен, исторические кварталы соседствуют с новыми проектами КРТ, и застройщику приходится искать баланс: и социальные объекты построить, и высотность не задирать, и в экономику уложиться. Когда этот баланс не сходится, самый простой рычаг — цена для конечного покупателя.
Что это значит для вас при выборе новостройки
Когда вы смотрите проект в рамках КРТ, обратите внимание не только на планировку и вид из окна, но и на то, какая социальная инфраструктура заложена в проект. От этого зависит и цена метра, и то, насколько реалистично застройщик довёл проект до сдачи без урезания бюджета на другие статьи.
Если девелопер обязан построить крупный социальный объект, а рентабельность проекта и так на минимуме, есть риск, что экономить будут на других вещах: качестве отделки мест общего пользования, благоустройстве двора, сроках сдачи. Брокер, который знает историю конкретного застройщика и конкретной площадки, поможет считать не только метры, но и эти скрытые риски.
А вы обращали внимание при выборе новостройки, есть ли рядом реально работающая школа или детский сад — или просто верили обещаниям в рекламной презентации проекта?
Если разбираетесь с выбором конкретного жилого комплекса и хотите понять, что стоит за его ценой, напишите мне, разберём вместе.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply