На днях смотрела шахматку одного проекта в Коммунарке. 340 квартир, продано 90. Дом строится третий год, до сдачи ещё полтора, а темп продаж такой, что застройщик рискует выйти на финиш с четвертью корпуса в нераспроданном остатке.
И это не единичный случай. Это симптом.
Кто на самом деле покупает в Новой Москве
Раньше логика была простая: не хватает денег на «старую» Москву — берите Новую, метро тянут, инфраструктура растёт, цена ниже в полтора-два раза. Работало это, пока в очереди на покупку стояли и молодые семьи, и инвесторы, и региональные покупатели с деньгами от продажи квартир в своих городах.
Сейчас очередь поредела. Ключевая ставка держит ипотеку дорогой, льготные программы урезаны по лимитам, а те, кто хотел вложиться на котловане и перепродать через два года, массово из рынка вышли. Маржа на новостройках Новой Москвы уже не та, что была в 2021–2022.
Остаётся спрос от людей, которые реально хотят там жить. А вот с этим сложнее, чем кажется.
Почему одна и та же «Новая Москва» — это три разных рынка
Продолжение этой мысли — в статье Поколение без квартир уже появилось. Следующее будет жить иначе.
Ошибка, которую я вижу у клиентов постоянно: они ищут «квартиру в Новой Москве» как единый продукт. А там как минимум три несопоставимых сегмента.
Коммунарка — ближе всего к МКАД, метро есть, инфраструктура плотная, но и плотность застройки высокая. Конкуренция между корпусами внутри одного района уже такая, что застройщики режут цены на соседние очереди одного и того же ЖК.
Внуково — аэропорт под боком, что для одних плюс (аэрополис, рабочие места), для других минус (шум, специфика локации). Спрос здесь узкий и понятный: люди, связанные с авиацией, логистикой, либо те, кому важна близость к Киевскому шоссе.
Щербинка — дальше, дешевле, но инфраструктура и транспорт пока догоняют жилую застройку. Купить там квартиру просто, а вот через пять лет продать — вопрос открытый. Зависит от того, доедет ли до района реальная социалка и рабочие места, а не только новые корпуса.
Три района, три сценария ликвидности. Слово «Новая Москва» в объявлении ничего не говорит о том, что будет с квартирой через семь лет.
Что происходит с ценой метра, когда предложения больше, чем покупателей
Механика простая и неприятная для тех, кто уже купил на инвестицию. Когда в одном районе одновременно продаются пять-шесть корпусов от разных застройщиков плюс вторичка от тех, кто купил раньше и решил зафиксировать прибыль, покупатель начинает выбирать не по красивому рендеру, а по цене за метр здесь и сейчас.
Застройщики отвечают акциями, субсидированной ипотекой, скидками на паркинг и отделку — то есть снижают цену, просто не в лоб. На вторичке в тех же районах владельцы, купившие три-четыре года назад, тоже начинают демпинговать, потому что конкурируют не только друг с другом, но и с новостройками от застройщика напрямую.
В такой ситуации выигрывает не тот, кто купил раньше, а тот, кто купил там, где реально появилась работающая инфраструктура. Школа с реальным набором, а не «строится». Поликлиника, а не медпункт на 40 квадратов. Транспорт, которым можно пользоваться каждый день, а не «через два года пустят».
Что это значит для тех, кто выбирает сейчас
Если смотрите на Новую Москву, берите не «Новую Москву», а конкретный дом с конкретной транспортной доступностью и конкретной социальной инфраструктурой, которая уже работает, а не в проекте.
Спросите у застройщика реальную статистику продаж по корпусу: сколько квартир из скольких продано на текущей стадии. Если продажи идут медленно на фоне соседних проектов — это сигнал, что рынок уже голосует против конкретной локации или конкретного продукта, а не абстрактный «спрос на Новую Москву в целом».
И смотрите не на то, сколько стоит метр сегодня, а на то, кому вы будете продавать или сдавать эту квартиру через пять-семь лет. Если ответ звучит расплывчато — присмотритесь к другому району.
А у вас в районе покупки новостройки конкурируют с вторичкой соседей или спрос пока держится ровно?
Если разбираетесь, стоит ли брать конкретный проект в Новой Москве или лучше присмотреться к другой локации, напишите мне — разберём вашу ситуацию с цифрами.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply