Ещё два года назад большинство собственников в Москве сдавали квартиры сами. Фотографии на Авито, пара звонков, просмотр — и вперёд. Зачем платить комиссию, если всё можно сделать своими руками?
Но что-то изменилось.
По данным «Самолет Плюс», в 2025 году через риелторов работали около 50% московских арендодателей. В 2026-м — уже 60%. Рост за один год на 10 процентных пунктов. Для рынка аренды, который годами считался вотчиной самостоятельных собственников, это серьёзный сдвиг.
За этой цифрой стоит кое-что важное не только для арендодателей, но и для тех, кто думает о покупке инвестиционной квартиры.
Рынок аренды усложнился — и собственники это почувствовали
Сдать квартиру в Москве стало труднее — не потому что арендаторов меньше. Спрос по-прежнему высокий. Усложнился сам процесс.
Арендаторы стали грамотнее. Они читают договоры, торгуются, требуют официального оформления, задают вопросы про налоги и депозит. Собственник, который раньше мог написать договор на одном листе от руки, сейчас рискует нарваться на конфликт.
Ставки выросли — и вместе с ними выросла цена ошибки. Средняя однушка в хорошем московском районе сдаётся за 70–90 тысяч рублей в месяц. Это не те времена, когда квартира в Бутово уходила за 25 тысяч и любой арендатор был в радость. Когда ставка высокая, собственник хочет надёжного жильца, грамотный договор и минимум головной боли.
Налоговая нагрузка растёт. Самозанятость, НПД, контроль за поступлениями на счёт — всё это теперь реальность. Часть собственников просто не хочет разбираться сама.
Кто идёт к риелтору, а кто нет — и почему это логично
Евгений Гринь из «Самолет Плюс» назвал чёткий ориентир: к риелторам чаще всего обращаются владельцы квартир с арендной ставкой от 60 тысяч рублей. Ниже этой суммы большинство собственников предпочитают обходиться без посредника.
Это понятная экономика.
Если квартира сдаётся за 40 тысяч, стандартная комиссия риелтора — 50–100% от месячной ставки, которую обычно платит арендатор, — это существенная доля дохода. Собственник считает: лучше потрачу неделю времени, зато сэкономлю 20–40 тысяч.
Если квартира за 80–100 тысяч — расчёт меняется. Хороший риелтор найдёт арендатора быстрее, проверит его надёжнее, составит нормальный договор. И цена этой услуги на фоне ежемесячного дохода уже не выглядит критичной.
Плюс — возраст. Молодые собственники, которые сами когда-то снимали квартиры через агентов, понимают логику работы с риелтором. Люди постарше нередко сохраняют недоверие к посредникам, сложившееся ещё в 90-е и 2000-е.
Что говорит противоположная сторона
Руководитель аренды «Миэль» Мария Жукова считает, что тренд на самостоятельную сдачу никуда не делся. По её словам, к риелторам идут в основном в трёх ситуациях: дорогая квартира, нестандартный случай или срочность.
Это тоже правда.
Рынок аренды в Москве огромный и очень разный. В сегменте до 50 тысяч рублей самостоятельная сдача по-прежнему преобладает. Авито и Циан работают исправно, спрос на бюджетное жильё стабильный, и собственник вполне справляется сам.
В сегменте от 70 тысяч и выше — картина другая. Там уже важна скорость, качество проверки арендатора и юридическая чистота отношений.
Что это меняет для тех, кто покупает квартиру под аренду
Вот здесь самое интересное для моей аудитории.
Если вы сейчас рассматриваете новостройку в Москве как инвестицию под арендный доход — этот тренд меняет ваши расчёты.
Первое. Сдать квартиру дороже 60 тысяч рублей без риелтора становится сложнее. Конкуренция за качественного арендатора выросла. Собственники, которые работают с агентами, имеют доступ к закрытой базе проверенных жильцов. Одиночка с постом на Авито конкурирует с профессиональной подачей.
Второе. Расходы на управление квартирой нужно закладывать в финансовую модель заранее. Риелторская комиссия при каждой смене арендатора — это 50–100% месячной ставки. Если квартира сдаётся за 80 тысяч и раз в год меняется арендатор — закладывайте 80 тысяч на комиссию. Плюс налог 4–6% как самозанятый. Плюс небольшой косметический ремонт при каждом переезде.
Третье. Ликвидность квартиры как арендного актива зависит от района и ставки. Объекты с потенциальной арендой от 70–80 тысяч сдаются надёжнее и быстрее — и под них выстроена вся профессиональная инфраструктура. Это аргумент в пользу того, чтобы не экономить на метраже и локации при выборе инвестиционной квартиры.
Я сейчас работаю с несколькими клиентами, которые подбирают новостройки с расчётом на арендный доход. Одна из них хочет купить однушку в готовом доме у МЦД и сдавать её через управляющую компанию застройщика. Мы сравниваем три варианта с разными арендными ставками и разными схемами управления. Разница в доходности между грамотно выбранным объектом и просто ближайшей новостройкой — около 15–20% годовых.
Это не мелочь.
Если вы тоже думаете о покупке квартиры в Москве с прицелом на аренду — напишите мне. Разберём конкретные цифры под ваш бюджет и ситуацию.
Подписывайтесь на мой Telegram-канал:
https://t.me/AvroraCity
Также веду канал в MAX:
https://max.ru/id220600071668_biz
Если нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки, инвестиционный разбор или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply